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CASE22 イーストタウン巽・ココファン東静岡(静岡県静岡市)

人口構成の変化に対応するサ高住併設の集合住宅で新たな土地活用を実施。

少子高齢社会を考慮したハイブリッド集合住宅。

事業展開

静岡市葵区で、区画整理地にデザイナーズマンションなどを建てて、賃貸住宅経営を行う株式会社イーストタウンさま。遊休地として残っている隣接地をローリスクで運用する手法を検討した結果、集合住宅を新築して一般向け賃貸住宅とサービス付き高齢者向け住宅を建築し、管理運営会社それぞれと長期借上げ契約を結ぶ事業を計画しました。


遊休地開発に当たり、建物の建築費などをローリスクで回収することに主眼を置き、収益性については過度に期待しない方針で検討を進めました。近隣のニーズからホテルや店舗といった商業施設も候補に挙がりましたが、最終的には集合住宅に決定しました。しかし、少子化などに起因する人口減少の影響を考慮して、一般向け賃貸住宅の戸数を削減し、その分をサービス付き高齢者向け住宅に振り分けるハイブリッド型を目指し、それぞれの管理運営企業をまず探しました。

事業計画の骨子は、建築費などの初期投資に当てた借入金を確実に返済していくために、一般向け賃貸住宅部分とサービス付き高齢者向け住宅部分をそれぞれ管理運営会社に一括借上げしてもらう契約を結び、収益が変動しない方法をとることです。これにより自社の経営を安定化させるのです。

しかし、契約先が破綻した場合、契約満了時までの賃料の回収が難しくなります。このリスクを最小化するために、一般向け賃貸住宅やサービス付き高齢者向け住宅の管理運営のノウハウを持ち、しかも経営が安定している企業を慎重に選定できた後に、建築計画を本格的に始動させました。

建築設計は、サービス付き高齢者向け住宅部分を借上げる株式会社学研ココファン、一般向け住宅部分を借上げる大和リビング株式会社から提示された戸数や各戸の面積・間取りを満たすものとなっています。6階建ての建物の1~3階がサービス付き高齢者向け住宅(学研ココファン東静岡ヘルパーセンター、デイサービス ココファン東静岡を含む)、4~6階が一般向け賃貸住宅のフロアです。

内装デザインにも借上げ側の意向が反映されています。各社の標準仕様に準拠したもので、高級感を演出するとともに、細部にまで使いやすさを意識した工夫が施されたものになっています。

施主側からは、「すべての住戸をバリアフリーに」というグランドデザインへの要求がありました。バリアフリーは高齢者だけでなくすべての人にとって住みやすい住戸になるので、当初の借上げ契約が満了した後、自社で運用する際も借り手が見つけやすくなるからです。

また、外観などに対しては周囲の街並みと調和をとりながらも、地域のメルクマール(目印)になるようなデザインを求めました。同時に前面道路から後退させて歩行者を圧迫しない“優しい建物”にすることも、設計者に伝えました。

区画整理による整地前は沼地で支持層が地下50mという敷地に建てるため、構造をRC増に比べて軽くて工期が短い鉄骨造にしました。

課題

THEME-1
ローリスクで遊休地を活用したい。
THEME-2
借上げ企業の条件を満たす建物にしたい。

計画のポイント

POINT-1
人口構成の変化に対応するサ高住併設の集合住宅とした施設計画
建物の用途を検討した結果、少子高齢化社会に対応したサービス付き高齢者向け住宅を併設した6階建ての集合住宅に決定しました。
POINT-2
使いやすいバリアフリーを基調にした建築計画
各住戸は借上げる企業の標準仕様を満たす間取りや設備を導入したうえで、使いやすさに配慮したバリアフリーデザインを基調とした設計にしました。
POINT-3
街並みに調和する建物をセットバックさせた配置計画
街並みに調和しつつメルクマールになる外観の建物を、歩行者に圧迫感を与えないように前面道路からセットバックして配置しました。

CASE22

イーストタウン巽・ココファン東静岡

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