TRY家コラム

TRY家コラム(トライエコラム)

TRY家コラム

「an.D」は、ダイワハウスとこれから家づくりをはじめる方をつなぐ情報誌です。

お金のこと

an.D column

LIFE&MONEY 共有名義のルールと気をつけるべきこと

夫婦や親子で資金を出し合い、協力して家を建てると、
出資額に応じて共有名義で登記をしなければなりません。
今回は、共有名義にする場合のルールや
メリット・デメリットについてまとめました。

共有名義で登記する際のルール

家を建てる際、資金の出資者が所有者として名義人になることが原則です。複数の出資者がいれば所有者も複数となり、これが共有名義と言われるものです。共有名義にする場合には所有者ごとの持分割合を決めて登記する必要があり、それぞれの持分に応じて所有権が認められます。

これは夫婦間においても同様で、夫婦それぞれが実際に負担した金額の割合に応じて持分を決めるのが基本です。夫婦の財産は二人のものだからと考え、出資した持分と関係なく名義を半分ずつにすると、贈与税の基礎控除額110万円を超える部分は贈与とみなされます。

現金で購入する場合や、夫婦それぞれがローンを組む場合は持分を計算しやすいのですが、住宅ローンが1つで連帯債務の場合などは、各自の年収に応じて配分します。

メリット・デメリットは

夫婦で共有名義にするメリットは、それぞれの財産が明確に区分できること以外にもあります。例えば「収入合算をすることで金融機関の収入基準をクリアしやすくなる」「それぞれが住宅ローン控除を受けられる」「売却時にそれぞれが居住用財産の3,000万円特別控除を利用できる」などです。

逆にデメリットもあります。離婚する場合など、どちらかが家の売却に反対していると、勝手に売却することはできません。また、残った住宅ローンの負担でトラブルになることもあります(売却時に利益が出れば共有持分の割合に応じて分け、負債が残ればそれも共有持分の割合に応じて負担することになります)。

ちなみに、建物が共有名義の場合でも、持分に合わせてそれぞれが火災保険や地震保険に加入する必要はありません。1つの建物について契約1件、契約者1人です。被保険者は所有者全員にしておきましょう。地震保険は地震保険料控除が使え、所得が高いほど控除率が高いので、年収が高い人を契約者にすると良いでしょう。

共有名義の持分比率の決め方

共有名義にする場合、住宅ローンの組み方は2通りあります。「ケース1:夫婦それぞれで住宅ローンを組む(夫婦ペアローンなど)」か「ケース2:夫婦のどちらかが収入合算者、連帯債務者として収入を合算して住宅ローンを組む」かです。

前者の場合、出産や子育てなどにより妻が退職して収入がなくなることも考慮せねばなりません。夫が年間110万円を超えて妻の返済の肩代わりをすると、夫から妻への贈与とみなされて贈与税が発生する場合があります。その時には、贈与税を支払うか、共有名義の持分を変更することになります。

後者の場合は、それぞれの年収と出資割合に応じて持分を配分します。

ケース1夫婦それぞれで住宅ローンを組む(夫婦ペアローンなど)場合

[購入価格]5,000万円 [頭金]1,000万円(夫名義の預金:500万円 妻名義の預金:500万円) [住宅ローン]4,000万円(夫の住宅ローン:2,500万円 妻の住宅ローン:1,500万円)[夫]頭金500万円+住宅ローン2,500万円=出資合計3,000万円 3/5 [妻]頭金500万円+住宅ローン1,500万円=出資合計2,000万円 2/5 夫3/5、妻2/5の割合で登記する

ケース2夫婦のどちらかが収入合算者、連帯債務者として住宅ローンを組む場合

[購入価格]6,000万円 [頭金]2,000万円(夫名義の預金:1,600万円 妻名義の預金:400万円) [住宅ローン]4,000万円(夫婦の連帯債務、年収:夫600万円 妻:400万円)[夫]頭金1,600万円+住宅ローン2,400万円※1=出資合計4,000万円 2/3 [妻]頭金400万円+住宅ローン1,600万円※2=出資合計2,000万円 1/3 夫2/3、妻1/3の割合で登記する

※1:4,000万円×600/(600+400)=2,400万円 ※2:4,000万円×400/(600+400)=1,600万円

出資割合と異なる持分割合で登記すると

登記の基本ルールにのっとらず持分を決めた場合、下のように贈与税が発生する可能性があります。
実際にはさまざま要素が絡んできますので、登記をする際には税理士などの専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

条 件出資割合 夫3/5、妻2/5の場合

[購入価格]5,000万円(出資 夫:3,000万円 妻:2,000万円) [頭金]1,000万円(夫名義の預金:500万円 妻名義の預金:500万円)[住宅ローン]4,000万円(夫の住宅ローン:2,500万円 妻の住宅ローン:1,500万円)

パターン1:夫1人の名義にすると 妻から夫へ2,000万円の贈与があったとみなされる可能性がある※贈与税の計算式(2,000万円-110万円〈基礎控除〉)×0.5(税率50%)-250万円(控除額)=695万円 パターン2:夫婦がそれぞれ1/2、2,500万円ずつの持分とすると夫から妻へ500万円の贈与があったとみなされる可能性がある※贈与税の計算式(500万円-110万円〈基礎控除〉)×0.2(税率20%)-25万円(控除額)=53万円

共有名義のメリット・デメリット

夫婦の共有名義で登記することにより、メリット・デメリットがあることをあらかじめ知っておきましょう。どのような名義で購入するか、売買契約締結前によく検討することが大事です。

メリット

  • ●収入合算で金融機関の収入基準をクリアしやすくなる
  • ●それぞれで住宅ローンを組んだ場合、それぞれ住宅ローン控除が適用され、控除額が大きくなる
  • ●売却時に、居住用財産の3000万円特別控除がそれぞれ使え、控除額が大きくなる
  • ●出資比率に合わせて登記するので、財産を明確に区分できる。離婚する場合、財産分与の話し合いがスムーズに進む
  • ●夫婦のどちらかが亡くなると、相続財産が減ることで相続税が少なくなる

デメリット

  • ●単独名義に比べて登録免許税や登記費用が少し高くなる
  • ●収入が減少した時に住宅ローン控除の控除額の減少リスクが人数分増える
  • ●売却する場合は共有者全員の同意が必要なため、離婚などでどちらかが売却を拒否すると処分しにくくなる
  • ●共有名義人の一人が死亡して相続が発生した場合、相続人が複数いると共有名義の人数が増え複雑になる

アドバイス

(一社)住まいる総合研究所
井口 克美先生(住宅評論家)

1987年株式会社リクルート入社。SUUMO(旧週刊住宅情報)及びSUUMOカウンターにて、営業及び企画を担当。
マンションから注文住宅まで幅広い領域で活躍。2014年「住まいる総合研究所」を設立し、セミナー講師及び執筆活動に取り組んでいる。

2017年11月現在の情報となります。

バックナンバー一覧

新しい住まいと暮らしの情報誌 an.D 最新号プレゼント。冊子限定プレゼント企画もあります。ご希望の方はこちら

全国のダイワハウスの展示場でもan.Dをお配りしています。全国の展示場一覧はこちら

  • Facebook
  • instagram
  • YouTube
コラムでご紹介した動画をまとめました。TRY家コラム(トライエコラム)動画ギャラリー
いただいた質問をもとに、知っトク!なっトク!なお役立ちコラムをご紹介します! 知っトク!なっトク!家づくりQ&A

TRY家コラム(トライエコラム)では、
将来住まいづくりをお考えの方へお役立ち情報をお届けしています。

会員登録するとこんな特典が!!

  • 会員限定の
    住まいづくりに役立つ資料を
    ダウンロード!!
  • 会員登録すれば、
    家づくりに役立つカタログが
    今すぐ見られる!!
  • 会員限定の
    プレゼント企画や、
    キャンペーンに応募できます。
  • TRY家コラムの更新情報を
    メールマガジンで
    キャッチ!!

ダイワハウスの「おうちアプリ」で、ご家族にぴったりの住まいづくりを。住まいと暮らしをテーマとした旬の情報がまとめてチェックできます。

ダイワハウスの「おうちアプリ」で、ご家族にぴったりの住まいづくりを。住まいと暮らしをテーマとした旬の情報がまとめてチェックできます。

AppStoreでダウンロード
Google Playでダウンロード

定期刊行誌WEBマガジン版毎月発行

  • an.D 住まいづくりに役立つヒントがたくさんつまった情報誌です。もっと詳しく
  • くらしのレター 暮らしに役立つヒントがたくさんつまった情報誌です。もっと詳しく
  • 住まいコラム
  • イベント情報
  • 住まいのカタログ資料請求
  • 建築実例
  • ダイワハウスの注文住宅xevo
  • ダイワハウスの分譲住宅・宅地

送信先メールアドレスの変更・メルマガの配信停止はこちら

  • TOP

このページの先頭へ

TRY家コラム(トライエコラム)TOP

将来住まいづくりを考えている方に役に立つ情報をお届けするサイト。毎週更新。

カテゴリーから探す

住まいに関する情報をカテゴリー別でご紹介

コラム一覧から探す

住まいに関する情報を一覧でご紹介

住まいコラムTOP

暮らしに関することから商品紹介まで様々な情報をお届け

くらしのレターTOP

ダイワハウスと、オーナーさまと、これから家づくりを始める方をつなぐコミュニケーション情報

ページ上部へ

Copyright DAIWA HOUSE INDUSTRY CO.,LTD All rights reserved.