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実際購入を検討している夫婦が、家づくりのプロに尋ねた失敗しない土地探しの方法

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土地について考える

夫婦で学ぶ失敗しない土地購入講座

家の購入は人生最大の買い物。
なかでも土地は家づくりの基本となる要素だが、何度も購入する人は少ない。
どんな知識が必要で、どんな段取りで進めればいいのか?
実際購入を検討している夫婦が、家づくりのプロに尋ねた結果、失敗しない土地探しの方法が見えて来た。

チラシを読み解く力を学ぶ!

Profile

夫・大吉(32歳)&妻・和子(30歳)
結婚5年目にして昨年男の子を出産。今は都内の賃貸マンションに暮らしているが、もう一人の子どもを考えていることもあり、一戸建ての土地購入を検討。土地選びから考えたいと思っているが、何から始めていいかわからない状態。
家づくりのプロ=家造教授
長年建築業界に携わり、一般住宅、特に土地さがしに精通している。若干説教くさいのが難点。

土地さがしの基本は、「チラシ」に凝縮されている!

教授、まずは土地さがしをはじめるにあたり、どんな手段で情報を得ればいいのでしょうか?
教授
インターネット全盛の今、パソコンやスマホで調べることもできるが、まずはその前に、土地を探す上でどんな情報が存在し、その情報がどういう意味なのかを知る必要がある。それを学ぶ上で活用したい手段は、新聞などに挟まれている「チラシ」だ!
「チラシ」?? インターネットと情報が違うんですか?
教授
いや、基本的には土地の情報を掲載する際、掲載しなければならない必要項目が決まっており、「チラシ」はその情報がさまざまな強弱を付けて表現されている。それに広告のデザインなど作り方も含め、重要な情報が詰まっているのだ。
街の不動産業者に行って直接話しながら情報収集するのもアリかなあと思っていましたが……
教授
確かにその街の土地情報については、地元の不動産業者も詳しいとも言えるが、その前に土地さがしに必要な情報が何なのかを知り、その上で相談しても遅くはないだろう。
まずは「チラシ」で土地さがしの基本を学べ、ということですね。

「建ぺい率」「容積率」など、あらゆる情報に目を通すべし!

まず「チラシ」を見ていると、値段や立地、交通環境などの情報が目立っていますが……
教授
もちろんそれらも大切な情報だが、それ以外にも土地の広告には掲載しなければならない項目が決まっている。「建ぺい率」「容積率」という言葉は知っているか?
聞いたことあるけど、詳しい意味はわからないです。
教授
そのほか「地目及び用途地域」「道路の幅員」など、土地の情報には多くの項目が必要な情報として掲載されているのだ!

column1

必要な記載項目の代表的な例とその意味

折り込み広告等に記載される代表的な項目とその意味
宅建業法による免許番号 宅建業免許番号とは、不動産業者が宅地建物取引業を行う免許を受けた際、割り振られる番号のこと。いわば不動産業者のIDです。免許を交付する主体は、複数の都道府県にある場合は国土交通大臣、ひとつの都道府県内にある場合は都道府県知事。前者は「国土交通大臣(13)○○号」、後者は「東京都知事免許(11)▲▲号」のように表示されます。()内は更新の回数で、1996年より前は3年に一度、以後は5年に一度更新。つまり数字が多いほど、長い歴史を持つ会社ということになります。
所属団体名及び公正取引協議会加盟事業者である旨 景品表示や提供、不動産広告のルールを運用する、不動産業界の自主規制団体に加盟していることを示します。公益社団法人東京都宅地建物取引業界会員、公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟などが該当します。この表記があることで、チラシに表記されている情報が、客観的なルールに則っていることがわかります。
取引態様 「売主」「代理」「媒介(仲介)」などの種類があり、売主>代理>媒介(仲介)の順に土地所有者との関係が近くなります。また、「媒介(仲介)」の場合は仲介手数料が発生することが多くあります。
セットバックと私道負担 敷地の前面道路の幅員が4m未満の場合は、建物を建築する際には道路の中心線から水平距離で2mの位置まで敷地を後退させる必要があり、セットバックと言います。所有地であってもセットバック部分は建ぺい率や容積率を算定する際の敷地面積には含まれず、もちろん建物を建築することもできません。
その他、敷地面積の他に、私道の負担がある場合があり、負担金等が発生することもあるので注意が必要です。
地目(ちもく) 不動産登記法に定められた土地の区分で、土地の形質や利用状況が示されています。表記は「宅地」「田」「畑」「山林」「原野」など、不動産登記法に定められた区分のいずれかで示されます。通常の住宅が建てられるのが「宅地」で、その他の場合は宅地への転用が必要になる場合があります。
用途地域 「第一種低層住居専用地域」や「準住居地域」など、住居や商業、工業などその土地にどんな建物が建てられるかが12種類に分けて表記されています。一般的に「住居」とつく7つの区分が居住向きとされ、その中でも店舗の設置の可否や建物の高さが決められています。この表記により、建てられる建物の高さや大きさが決まる他、土地の周辺環境をある程度理解することができます。
建ぺい率 敷地面積に対しての建築物が建てられる面積の割合を示します。
容積率 敷地面積に対しての建物の延床面積(建物の各階の床面積を合計した数値)の割合を示します。2階建て以上の建物を建てる場合には非常に大切な数値です。
道路の幅員 敷地に接する道路幅の表記です。正確には道路の側溝の外側から反対側までを計測した数値になります。「接道義務」では幅4m以上の道路に2m以上接することが義務づけられ、この数値が4m以下の場合は敷地に何らかの制限がある場合があります。
設備 電気、上下水道、ガス等、その土地で利用できる設備について記載されています。整備されていない時は「引込なし」と表記されているので、その場合は別途対応する必要があります。
土地の所有形態 土地の所有の形態を示します。その土地を所有できる「所有権」と、土地を借りる権利を得られる「借地権」があり、「借地権」には更新できる「普通借地権」と更新できない「定期借地権」があります。また、「借地権」の場合、借地できる年数に加え、地代(土地利用者が所有者に渡す使用料)が記載される他、保証金、敷金が発生する際はその金額も記載されます。
現況 「更地」や「古家有」など、この土地情報が開示された段階での、土地の状況が示されます。
交通の利便 主に土地からの最寄の鉄道等の駅、またはバスの停留所の名前と、そこまでの所要時間が明記されています。徒歩による所要時間は、道路距離80mにつき1分間を要するものとして計算されています。
そんなに情報があるようには見えませんが……
教授
「チラシ」の下などにまとめて書いてある細かい文字があるだろう。ここにほとんどの情報が集約されていることが多い。
実際に家を建てたりするときに、そんなに重要なのですか?
教授
とても重要だ! この情報次第で、どんな家が建てられるかが決まる、といっても過言ではない。

目立たない情報こそ、家づくりの重要項目であることが多い!

例えば、どんな項目が家づくりに影響するんですか?
教授
先に言った「建ぺい率」「容積率」は最もわかりやすいだろう。同じ広さの土地でも、この2つの数値が異なることで、建てられる家の大きさはかなり変わってくる。

column2

「建ぺい率」「容積率」での建物の違いの例

敷地面積100㎡での、建ぺい率と容積率の違いによる建物の違いの例。建ぺい率が同じでも容積率が異なることで、建物の大きさや広さが大きく変わることがあるので、チェックが必要です。

教授
また「斜線制限」という規制があり、採光や風通しを確保するために建物の高さなどが制限されることになる。それに影響する「地目及び用途地域」「道路の幅員」などもチェックする必要があるのだ。

column3

「斜線制限」

「斜線制限」とは、建築基準法で定められた法的規制のひとつで、採光や風通しといった街全体の環境を確保するために、建物の高さや大きさを制限するルールが定められています。
代表的なのが、敷地に接する道路幅により規定される「道路斜線制限」。これにより、道路の反対側とみなす位置から一定の勾配斜線内に、建物を収める必要があります。
また、「用途地域」で示された第1種、第2種の低層並びに中高層住居専用地域(日影規制の対象地域は除く)では、「北側斜線制限」が発生します。これは、北側の隣地の日当りなどに配慮し、建物の大きさの範囲を示したもので、北側の境界線から一定の勾配斜線内に建物を収めることが義務づけられます。

土地の広さが同じでも、こんなに建物に影響するんですね……
教授
他の情報もひとつひとつ意味が分かると、この土地にどんな特徴があるのか、どんな家が建てられるのかがかなり詳細にわかるようになる。それを知らずに探さない手はないだろう。

すべての情報を読み込むことで、相談すべき業者がわかる!

確かに教授のおっしゃる通り、情報がわかればその土地についてかなり詳しく知ることができますが……私のように理系が苦手な人間は、「建ぺい率」などの計算は見るだけで頭が痛くなる(悲)
教授
確かに情報を元に計算し、具体的な建物のイメージができるのがベストだが、そこまでしなくても、載っている情報の意味がひとまずわかっているだけでも、十分に意味がある。
それはどういうことですか?
教授
先に「チラシを見ればインターネットにはないさまざまなことがわかる」と言ったが、それはその広告を作成している業者そのものについてもわかるということだ。値段や土地の広さばかり強調し、細かい情報に目がいかないようにする広告よりも、必要な情報に加え、周辺環境などより多くの情報を載せている広告のほうが、購入する側に対して親切と言えるだろう。「チラシ」の情報は、業者を見抜く重要なヒントなのだ!
なるほど、そうすれば相談に行こうと思ったら、その前に広告を見て相談すべき業者か判断できる、ということですね。
教授
そういうことだ。それにいい業者であれば、ちゃんと相談したときに「建ぺい率」などの計算もしっかり出してくれるはず。やはりいい業者を見つけるのが、いい土地さがしの第一歩。そのためにも「チラシ」はしっかりとチェックしておくように!
でもそう言えば、うちは新聞とっていないから「チラシ」が届かないですね。
教授
それを早く言え! まず新聞を取れ!

まとめ

土地さがしの基礎情報が詰まった「チラシ」。目立たない情報までもしっかり目を通し、その土地の特徴をしっかり把握するぞ!
その広告のデザインや情報の強弱にも気を配ることで、いい業者探しにも活用しよう!

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