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コラム
<買いたい>
中古住宅を購入した後で
欠陥が見つかったらどうなるの?

中古住宅は価格が抑えられ、お気に入りエリアでの暮らしも実現しやすいという大きなメリットがあります。しかもリノベーションすれば、内装やインテリアは思いのまま。ただし、中古住宅だからこその注意点もあります。あらかじめ知識を持っておきましょう。

POINT 01 中古物件購入のメリットとデメリットとは?

希望エリアでの新築戸建てやマンションの購入には少し手が届かなくても、中古住宅の購入+リノベーションなら夢を実現できるかもしれません。

リノベーションで、思い通りの住まいにする、
それが中古住宅の購入 + リノベーションの魅力です。

「住む街」が自分たちのライフスタイルに合っていることは、日々の充実や休日の過ごし方にとってとても大切なこと。

しかし中古住宅にはデメリットもあります。
築年数によっては耐震性能に不足があったり、断熱など省エネ性能が劣っている場合もあります。また、メンテナンスの手間や費用、冷暖房、給湯設備などランニングコストや修理・交換費用が想定以上にかかることも考えられます。
物件選定時にあらかじめ注意する必要があります。

中古住宅選びは、専門家の助言をよく聞かないと

POINT 02 購入時のチェックポイント(1)基本事項

では、中古住宅の購入時にはどのような点に注意すればいいでしょうか。

まず、基本中の基本といえる点が、建物がクリアしている耐震基準を確認することです。建築基準法は制定以来何度も耐震基準を変更しており、建築年代によってその建物が満たしている基準は一様に異なります。特に大きな変更は1981年に実施され、1981年6月を境に耐震性能は大きく異なります。

言うまでもなく1981年6月以降に建築確認を受け、新耐震基準で建築された建物については厳しい耐震基準で建てられています。また、阪神淡路大震災の被害状況を教訓にして行われた2000年6月の改正でも耐震基準の改定がありました。

現在も新築住宅はこの基準で建築されています。中古住宅を見るときは、まず1981年の新耐震基準で建てられた建物であるかを確認しましょう。

さらに面積や境界線などの基本事項が登記簿上の情報と合致しているか、容積率や建ぺい率、建物の高さなどに違法箇所はないか、といった基本的なことをまず確認する必要があります。

地震大国である日本に住むうえで、耐震性はとても重要!

POINT 03 購入時のチェックポイント(2)リノベーションのしやすさ

次に重要なのは、その住宅に関する長期的な修繕・維持計画が立てられているか、計画に基づいたメンテナンスやリフォーム履歴がきちんと残されているか、ということです。

仮に建築時に遵守した基準が高いレベルのものであっても、その後の生活やメンテナンス状況によっては、一般的な想定よりも性能を低下させているケースも考えられるからです。

そのためメンテナンス記録が管理・蓄積されているかどうかは、大切なチェックポイントです。

また、リノベーションのしやすさの見極めも重要です。
マンションの場合は、カーペットからフローリングへの交換などについて一般的には可能でも管理組合として禁止または制限を付けているケースがあります。また、特に戸建て住宅の購入の場合は、構造の安定のために「取れない柱」「取れない壁」が存在する場合があります。

リノベーションのプランに制約が生じる可能性があるので、物件選定時にあらかじめチェックしておくことが重要です。

物件選びには、建築の知識が必要になるね

POINT 04 万一、瑕疵があった場合に備えておく

売買された不動産について、売主には瑕疵担保責任があります。

契約書で取り決めた期間内(一般的には引き渡しを受けてから2〜3ヵ月程度)に不動産に隠れた瑕疵があり買主からの申し出によって明らかになった場合、売主に賠償義務が生じます。

瑕疵というのは、建物では雨漏りや構造上主要な部分の木部の腐蝕、給排水管の故障・損害、シロアリ被害などです。

入居後にこれらの点について瑕疵が見つかったときは、その補修と費用の支払い、その他瑕疵によって生じた損害への賠償を求めることができます。

不動産会社によっては、独自の瑕疵保証制度を設けているところもあります。より安心して購入することができますので、瑕疵保証制度の有無は必ずチェックしたいものです。

「瑕疵保証制度」は要チェックね!

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