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コラム
<買いたい>
消費税率引上げに伴う国の支援策(1)
―中古住宅・中古マンションの購入をご検討の方、注目!―
<住宅ローン減税の控除期間が3年間延長>

2019年10月に予定されている消費税率10%への引上げ後の住宅取得などを支援するため、国土交通省はさまざまな施策を予定しています。その一つが住宅ローン減税の控除期間を3年間延長するというものです。住宅ローンは新築住宅の購入・建築だけでなく、中古住宅の購入やリフォーム工事にも利用できる場合があり、この支援策の恩恵を受けることができます。ぜひ知っておきたい情報です。

※掲載の情報は、2019年5月24日時点のものです。内容は制度運用中でも変わる場合がありますので、ご了承ください。

POINT 01 住宅ローン減税の控除期間が合計13年間に

現在の施策では、住宅ローン減税は住宅ローンを組んで新築住宅や中古住宅の取得、またはリフォーム工事をした場合、一定の条件を満たせば、10年間にわたり年末のローン残高の1%を所得税から控除することができます(最大控除額は10年間合計で400万円、長期優良住宅の場合は500万円。なお控除を受けるためには入居した年の翌年に確定申告をする必要があります)。今回の消費税率10%への引上げ後の施策では、控除期間が3年間延長され、13年間になります。

住宅ローン年末残高の1%を所得税から控除 現状 10年(最大500万円控除) 延長後 10年(最大500万円控除) 3年 年末のローン残高の1% または 建物購入価格の2%÷3年 少ない方の額が所得税から控除

(年末のローン残高または建物購入価格の上限は4,000万円、新築・未使用の長期優良住宅と低炭素住宅の場合は上限が5,000万円)

消費税増税前に購入したいけど、物件選びに妥協は禁物!

POINT 02 消費税増税による税負担増を相殺できるケースも

3年間の延長で、どのくらいの減税効果があるでしょうか。 

建物価格が3,800万円、11年目以降の3年間も年末に2,000万円以上のローン残高がある場合を見てみましょう。ローン残高2,000万円の1%は20万円、建物価格の2%÷3年は約253,333円になるので、少ない方である20万円が所得税から控除されることになります。もしその年の所得税が20万円以下だったら実質ゼロに(控除しきれなかった分は住民税から控除されます)25万円だったら5万円のみ納税、という計算になります。

建物価格が3,800万円、11年目以降の3年間も年末に2,000万円以上のローン残高がある場合 2,000万円の1% 20万円 建物価格の2%÷3年 約253,333円 少ない方である20万円が所得税から控除 もしその年の所得税が20万円以下だったら実質ゼロ ※控除しきれなかった分は住民税から控除

毎年のローン残高は少しずつ減っていくのであくまでも概算ですが、消費税率引上げ後の施策では、上記の場合20万円×3年間=60万円が新たに減税されることになります。

一定の要件を満たす3,800万円の建物を購入する場合、消費税率2%アップによる新たな負担は76万円ですから、増税分の大部分をカバーできることになります。もし借入額が大きく、11年目から13年目までの年末のローン残高が2,500万円ある場合、25万円×3年間=75万円(ローン残高1%×3年分、前述の計算どおり)の減税効果になり、ほぼ相殺(前述の76万円)できることになります。

このように、借入額や建物価格によっては、2019年10月1日前の購入で消費税率8%・10年間の住宅ローン減税の適用により、増税時の方がかえって負担が軽減する場合もあるため、中古住宅・中古マンションの購入や、購入と同時にリフォームをお考えの方は、増税前とあせらずに慎重に計画しましょう。

POINT 03 消費税増税後の住宅ローン減税の適用には条件がある

この控除期間が延長される住宅ローン減税を受けるためには床面積や築年数その他、住宅ローンの返済期間が10年以上であることなどの諸条件があります。

消費税率10%が適用される住宅の取得等をして、2019年10月1日から2020年12月31日までの間に入居した場合に対象となります。

POINT 04 住宅ローンを利用した中古住宅・中古マンションの購入や同時に行うリフォームも減税対象に

住宅ローン減税は、新築をはじめ中古住宅・中古マンションの購入、同時に行うリフォームに際して、住宅ローンを利用する人が対象となります。ただし、中古の場合は上記に加えてさらに条件があります。

(1)建物の築年数が一定年数以下であること

  • ・鉄筋コンクリートなどで建てられた「耐火建築物」の場合は築25年以内
  • ・木造などで建てられた「耐火建築物以外」の場合は築20年以内

(2)上記に該当しない場合でも、耐震レベルが一定の基準をクリアしていればよい。ただし、その証明のために、以下のいずれかの書類が必要。

  • ・耐震基準適合証明書
  • ・既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)
  • ・既存住宅売買瑕疵保険に加入していることの保険付保証明書

中古物件の場合は、条件をクリアしているか確認が必要ですね

POINT 05 個人間売買には3年間延長措置が適用されない

この住宅ローン減税の3年間延長措置は、消費税がかからない個人間売買のケースには適用されません。その場合は、従来通り10年間の住宅ローン減税になります。というのも、この延長措置は消費税増税に伴う対策として設けられたからです。つまり、不動産会社などの法人が売主になっている物件が対象になります。購入時に消費税の負担があるかどうかで、この延長措置が適用されるかどうかが分かれるということです。

個人間売買の場合 住宅ローン年末残高の1%を所得税から控除 10年(最大300万円控除)

(年末のローン残高の1%の上限は2,000万円、長期優良住宅と低炭素住宅の場合は上限が3,000万円)

大和ハウス工業のLivnessでは、売主物件も多数取り扱っており、お客さまそれぞれのケースに合わせてアドバイスもさせていただきます。ぜひ、ご相談ください。

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