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コラム
<売りたい>
住宅売却に伴う補償について
知っておこう

不動産は資産として運用したり、売却したりすることができますが、売却後の不動産は買主の新たな生活の場として大きな役割を担います。そして、「売却したから後のことは知らない」というわけにはいきません。買主保護のために売主には一定の期間「瑕疵担保責任」が課せられます。

POINT 01 売主に求められる「瑕疵担保責任」とは?

瑕疵とは「欠陥」や「不具合」を意味する言葉です。

瑕疵担保責任とは、売却時には判らなかった瑕疵による損害が売却後に出た場合、売主が負わなければならない補償責任のことで民法や宅建業法で定められています。

「すでに売買契約が交わされ、売却が済んでいるのだから売主として責任はない」とはいえず、売主・買主双方が瑕疵に気付いていなかったとしても、売主に責任が求められます。

ただし瑕疵の「範囲」は限定されています。例えば、外壁の小さなひび割れ、建物の床や壁表面の傷や汚れなどは瑕疵ではありません。また、売主が個人の場合は、引渡しから2~3カ月程度の間に請求を受けたものに限って責任を負うのが一般的とされています。ある程度の期間、買主が生活をした後であれば、引き渡し後に発生したものと考えることもできるからです。

気づかない瑕疵が、売却のリスクになりそうだ

POINT 03 実際、どのような瑕疵があるのか

瑕疵と認められるのは、建物では、雨漏り、建物構造耐力上主要な部分(柱や梁など)の木部の腐蝕、シロアリ被害、給排水管の故障・損害(物理的瑕疵)などです。

他にも買主に大きな精神的影響を与える事件(例えば殺人事件など)があったというケース(心理的瑕疵)も該当します。

土地については、軟弱地盤、不同沈下、土壌汚染、地中埋設物などが対象です。地中埋設物というのは、例えば近隣の家の水道管やガス管、以前の建物のコンクリート基礎、大きながれき、文化財などです。

もしこれらが見つかると、買主はスムーズに土地を利用することができなくなってしまいます。しかし、それまで住んでいた土地であればある程度の見当はつきますが、実家や遠方の物件になると地面の中のことまではなかなか分かりません。調査をするといっても大がかりです。こうした場合は不動産会社に相談し、本格的な調査が必要な土地なのかどうか、あらかじめ見通しを立ててもらえば安心です。

住んでいた家ならわかることもあるけれど、実家の場合はねぇ・・・

POINT 03 瑕疵保証サービスを利用すれば安心

瑕疵が見つかった場合、売主には大きな負担と費用が発生します。
そこで、万一のときの補修費用などをまかなう瑕疵保証サービスがあります。例えば、国土交通大臣が指定した住宅専門の保険会社が取り扱う「既存住宅売買瑕疵保険」があります。この保険は、売主の依頼を受けた不動産会社や検査会社が住宅を検査したうえで、保険に加入します。

申し込みを受けた保険法人が、不動産引渡し前に建物の検査を行ない、瑕疵保証を付保するというものです。

保険の対象となるのは住宅の柱や壁などの「構造耐力上主要な部分」や窓や屋根などの「雨水の浸入を防止する部分」などで(土地は含みません)、保証期間は5年または1年。
支払われる保険金額は、補修費用や調査費用、転居・仮住まい費用などへの適用が認められます。支払限度額は500万円または1000万円となっています。保険加入には保険料と現場検査料が必要で、住宅の規模などにより異なりますが、一般的な戸建住宅では10万円程度が必要です。

瑕疵保証サービスか、加入を検討してみよう

POINT 04 「スムストック」は2年間の瑕疵保証を実施

「既存住宅売買瑕疵保険」は有料ですが、不動産会社では、一定の条件に合致した仲介物件について、瑕疵保証サービスを付けています。

例えば、大手ハウスメーカー10社グループが協力して設立した「一般社団法人 優良ストック住宅推進協議会」による「スムストック査定」を利用して不動産の売却を行うと、雨漏り、木部の腐蝕、給排水管路、シロアリ被害について検査を実施し、結果が保証基準内であれば売買物件引渡し後、2年間にわたって瑕疵が発見された際の補修費を保証します(限度額あり)。

また瑕疵保証と別に設備保証があり、検査で保証基準内となった住宅設備の故障について2年間保証されます。さらに買主に対しても、24時間緊急対応サービスが提供されます。また、大和ハウスグループでの買取の場合は、売主の瑕疵担保責任を免責とさせていただける場合もあります。

価額の大きな不動産は、売却後も安心できる不動産会社を探すことが大切です。

設備保証まであるなんて、スムストック査定は安心ね

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