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コラム
<売りたい>
相続した不動産を売却する際の
ポイントとは?

実家を相続したものの、使う予定がなく売却を検討する人が少なくありません。相続にあたって、まずどのような手続きが必要になるのか、相続した不動産を売却するときはどうすればよいのか、今から準備できることなど、いざというときに知っておきたいポイントを紹介します。

POINT 01 まずは相続手続き(名義変更)が必要!!

相続税については、3,000万円+(600万円×法定相続人数)という基礎控除枠があります。法定相続人とは、民法で定められた相続人のことを指します。仮に配偶者と子ども二人が法定相続人である場合、基礎控除枠は3,000万円+(600万円×3人)で計4,800万円となり、相続財産がこの範囲であれば相続税がかからず、相続税の申告義務もありません。

相続税の基礎控除額 一覧 「基礎控除=3,000万円+法定相続人の数×600万円」

しかし、注意しなければいけないのは「小規模宅地の特例」(被相続人=亡くなった人と相続人が同居していた場合、土地評価が330㎡までは80%減額されるもの。適用にあたっては詳細な条件があります)などを使って納税額がゼロになる場合は、申告義務が生じます。つまり、「納税は不要」でも「申告は必要」というケースです。

相続税がかからないから、と相続税の申告を行わず土地や建物の名義変更も行っていないというケースがありますが、この場合、名義が亡くなった人のままの不動産売買は購入者にとってリスクが大きく、現実的にはとても難しいといえるでしょう。

相続税はかからなくても申告が必要なケースがあるのね

POINT 02 相続にあたって名義変更はどのように行うのか

不動産の所有者が亡くなった場合、その所有権は配偶者や子どもに相続されることになります。配偶者が2分の1、残りの2分の1については子どもがその人数に応じて等分するのが法定の相続割合です。

ただし、遺言書があればその内容が優先され、また相続人の間で協議をして全員が合意すれば、この割合を変更することもできます。

しかし、所有権の変更(相続登記)は簡単ではありません。必要書類として、被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本、除籍謄本と住民票、相続人全員の戸籍謄本と住民票、印鑑証明書などがあり、多くの場合、遺産分割協議書も必要です。とくに大変なのは被相続人の一生分の戸籍謄本、除籍謄本の入手。転居が多い場合など、すべてを追跡して管轄する役所に依頼して発行してもらわなければなりません。これは大変時間も手間もかかります。そのため、相続登記は法律上の期限が定められていません。

相続人の名義に変更されていないと売ることが難しいんだね

POINT 03 所有権を現金化したいという相続人がいる場合は?

両親が亡くなり、子どもも一人きりで、その子どもがすべてを相続する場合は問題になりませんが、兄弟姉妹がいる場合は、相続でもめ事が起こることがあります。最も多いのが、結婚して実家を離れた兄弟姉妹が、相続した持分の割合に応じて現金を要求するケースです。

両親のいずれかが健在の場合は、そういう要求が出ることは少ないのですが、兄弟姉妹だけで相続する二次相続の場合、相続財産である実家に住めるのは一人(の家族)のみであるから「持分は現金にしたい」と求めるのです。しかし、住み続ける側は売却して現金化することができないので、別途、現金の準備が必要になります。「親の面倒は同居している自分たちが見た。何もしていないのに権利(現金)だけ要求するのか」という感情的な行き違いもあって解決の難しい問題になってしまいます。

相続が発生したときは、法定の相続割合で問題がないか相続人の間でよく話し合い、たとえば不動産は一人が相続し、現金の配分で不公平を調整するといった対策を取ることも必要になります。ダイワハウスのLivnessでは、相続に詳しい専門家を紹介しています。いつでもご相談ください。

監修/緒方税理士事務所
税理士緒方芳伸

相続前から相続人の間で相談しておいた方がよさそうね

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