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コラム
<買いたい>
中古住宅を購入する際にかかる
仲介手数料、諸費用とは?

中古住宅の購入には、購入価格の1割前後の諸費用が必要と言われます。2,000万円なら200万円ほど。「そんなにかかるの?」と思われるのではないでしょうか。予想以上の出費になれば、新しい生活の計画も狂ってしまいます。どのような種類の諸費用が発生するのか、あらかじめ知識を得ておきましょう。

POINT 01 住宅購入の契約にはまず印紙税がかかる

気に入った不動産を見つけ諸条件も確認して購入を決断すると、売買契約書を交わすことになります。

まずこの契約について印紙税がかかります。契約書に印紙を購入して貼り付けるかたちで納めるもので、契約金額に応じて税額は変わります。

1,000万円を超え、5,000万円以下の契約については2万円と決められています(2020年3月31日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書については軽減措置があり、1万円になります)。

また、購入に当たって住宅ローンを組む場合は、ローン契約(金銭消費貸借契約)についても印紙税がかかります。こちらも5,000万円以下は2万円です(軽減措置はありません)。

また、不動産購入は金額が大きいので消費税のことが気になります。まず土地については消費税はかかりません。しかし、建物と仲介手数料には消費税がかかります。消費税も不動産購入に伴って発生する大きな支出項目の1つです。

中古住宅の売買に関する消費税について

① 個人が仲介会社を介して売却する場合 建物部分については非課税
② 不動産会社の売主物件 建物部分については課税
③ ①の取引に関する仲介手数料 課税

売買の契約書にも、ローンの契約書にも印紙税がかかるのね

POINT 02 住宅ローン関係の諸費用もいろいろかかる

住宅ローンを組む場合は、印紙税以外にも諸費用が発生します。そのひとつは「事務手数料」です。ローンを組む銀行に支払うもので3万円から5万円程度です。

また保証料があり、金額は融資額と返済期間によって異なりますが、目安は35年返済で融資額が3,000万円の場合は60万円ほどになる計算です。この保証料を無料とし、返済金利をやや高めに設定している金融機関もあります。どちらがご自身にとって支払いやすいか、借入額や返済期間と合わせて検討することが必要です。

その他、住宅ローンでは「抵当権設定登記費用」(登録免許税)があります。借り入れ額の0.4%(条件を満たすことにより軽減措置があり0.1%)と決められています。

その他、住宅ローンの融資条件で火災保険の加入も必要となります。不動産会社で用意しているものがありますが、自分で探して好適な商品を選ぶこともできます。一般的に戸建て住宅では10年間で10万円程度が必要になります。

住宅ローンに関わる諸費用もいろいろあるんだね

POINT 03 不動産会社に支払う仲介手数料もかなり大きな負担に

印紙税やローン関係諸費用などとともに、不動産購入には仲介手数料が必要で、関連費用の中で大きな金額を占めるものの1つです。

消費税については、個人が仲介会社を介して売却する場合、建物部分についての消費税は非課税となります。(※業者売主物件は消費税課税)なお、仲介手数料に消費税はかかります。仲介手数料は物件の仲介をしてくれた不動産会社に支払うもので、宅地建物取引業法により次のように上限が決められています。

取引額(税抜) 手数料
200万円以下 5%以内
200万円超~400万円以下 4%以内
400万円超 3%以内

例えば、購入価格が1,000万円の場合、まず200万円までに対して5%,200万円から400万円までに4%、残りの600万円に3%がかかることになり、その合計額に消費税を加算した額が仲介手数料の上限になります。つまり売買価格を分割して、価格帯ごとに手数料を計算し、それを合計することになります(1,000万円×0.03=30万円ではありません)。

この計算は複雑なので、簡易な計算式がつくられています。
仲介手数料=(売買価格(税抜)×3%+6万円)×消費税
(この6万円は調整用の数値で常に6万円をプラスします)
先の1,000万円を例にとれば消費税が8%場合
(1.000万円×0.03+6万円)×1.08=38万8,800円の仲介手数料が上限ということになります。

仲介手数料は、まとまった金額になるわね

POINT 04 売主の物件なら仲介手数料は不要

物件によって仲介手数料は高額ですが、これが不要というケースもあります。仲介者が入らない直接売買の場合です。個人間で私的に売買するケースもその1つです。

しかし、高額で複雑な権利が絡むことも多い不動産売買では、後のトラブルなどに備えて宅地建物取引士などのプロを介在させることが殆どで、私的な取引は現実的ではありません。

ほかには、仲介会社が入らずに売主と買主が直接契約を結ぶ場合があります。不動産会社などが直接その不動産の所有者として売主になるもので、この場合、仲介者は存在しないため、仲介手数料は不要となります。よく目にする不動産情報で「仲介」「売主」などの種別が注記されていますが、この「売主」と書かれている場合がそれに当たります。

不動産の購入では、仲介手数料が不要となる売主の物件を見つけることが、諸費用を抑える選択肢のひとつになります。

Livnessでは、仲介手数料が不要となる売主物件も数多く取り揃えております。お気軽にお問い合わせ下さい。購入ご相談フォームのご要望欄に「売主物件希望」とご記入いただけるとご案内がスムーズになります。

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