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コラム
<売りたい>
家の売却で利益が出たら、
税金がかかるの?

家を売却して住み替えの資金にしたり、空き家になっている実家を処分して現金化したいと考えている人は多いのではないでしょうか?そこで気になるのは、売却して得たお金にかかる税金のことです。あらかじめ知っておきましょう。

POINT 01 不動産を売却すれば譲渡所得として課税対象に

便利で暮らしやすいマンションへの住み替えや実家の処分など、土地と建物の売却を検討するケースが増えています。

実際の売却活動は不動産会社などに依頼して、相談しながら進めるにしても、気になるのは売却で得たお金に税金がかかるのか、かかるとすればどのくらいなのか、ということです。

苦心して売却したものの、思ったより税金がかかり期待した収入を下回ってしまった、ということがないように、あらかじめ不動産の売却に関する税制や税額などを知っておくことが必要です。

家や土地などの不動産を売却すると、譲渡所得となり、所得税・復興特別所得税、そして住民税がかかることがあります。

計算方法や税率、控除などの条件を細かく見ていきましょう。

家や土地を売ると、所得税や住民税がかかるのね

POINT 02 売却金額と課税対象となる金額は別

譲渡所得に対する所得税は次のように計算されます。

<不動産の譲渡所得にかかる所得税の計算式>

所得税=[収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額(適用に条件がある)]×税率

課税対象となる金額は、売却額と同じではありません。そこから、不動産の取得に要した費用や売却のために使ったお金などを差し引くことができます。上の式に沿って見ていきましょう。

収入金額とは売却代金のこと。取得費は、居住用財産としての不動産を手に入れるためにかかったお金の総額で、具体的には土地・建物の購入代金、建築代金、購入するときにかかった手数料や税金、設備費、リフォームなどの増改築にかかった費用、住宅ローンの利息などです。(なお、土地は購入時の代金がそのまま計上できますが、建物については使用に伴って年々価値が下がっていると見なされ、決められた計算式に基づいて金額を計算します。古くなるに従って額は小さくなります)。

譲渡費用は、売却するために直接かかった事務費用のことです。仲介手数料や印紙税、もし売却に当たって建物を取り壊した場合には取り壊し費用などが含まれます。親の実家などで取得費がいくらだったか分からない場合は、一律に譲渡価額の5%を取得費として計上できることになっています。

上記の式に当てはめて計算してみると、例えば不動産が5,000万円で売却できたとき、取得費が4,000万円、譲渡費用が200万円だったとすれば、5,000-(4,000+200)=800万円が課税対象となる所得額です。ただし、居住用財産を売却した時は2019年末まで3,000万円の特別控除があり、課税譲渡所得金額から3,000万円を控除できることになっています。従って、上記の例では譲渡所得税はかかりません。

※国税に関するご相談は国税庁で行っています。

特別控除で、所得税がかからない場合もあるんだ

POINT 03 所有期間によって税率は異なる

次に、税率がどうなっているか、見ておきましょう。
売却した土地建物の所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられ、異なった税率が適用されます。

○長期譲渡所得=所有期間が5年を超えるもの
20%(所得税15% 住民税 5% ※居住用不動産の場合)

○短期譲渡所得=所有期間が5年以下のもの
39%(所得税30% 住民税 9% ※居住用不動産の場合)

○その不動産が居住用で所有期間が10年を超える場合は税率が軽減され、
課税譲渡所得が6,000万円超の部分については、所得税15%、住民税5%
課税譲渡所得が6,000万円までの部分については、所得税10%、住民税4%

になります。
※なお、平成49年分まで別途、復興特別所得税が基準所得税額に対して2.1%課されます。

不動産の所有期間によって、譲渡所得の税率が変わるのね

POINT 04 譲渡損失は他の所得と損益通算できる

逆に売却によって損失が出た場合は、どうなるでしょうか? 所得税や住民税がかからないことはいうまでもありませんが、逆に、損失分を売却した年の事業所得や給与所得などと相殺して所得税や住民税を減らすことができます。「損益通算」と呼ばれるものです。

さらに、売却した年の所得よりも譲渡損失のほうが大きく、相殺しきれない場合は、翌年から3年間の所得まで繰り越して控除できるので、最長で4年間の所得税や住民税が軽減できます。「譲渡損失の繰越控除」と呼ばれる特例です。ただし「損益通算」にもこの「繰越控除」にも適用には条件があり、確定申告も必要になります。必ず専門家のアドバイスを受けてください。

Livnessでは、住まいの売却にともなう、さまざまなご相談を承っております。売却に際して、何か解決すべきお悩み等がある場合でも、お気軽にお問い合わせ下さい。これまでの豊富な不動産売却、仲介の実績から、解決のヒントをご提供できます。

売却によって、損益が出る場合もあるよなぁ

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