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土地活用をお考えの方へ、賃貸住宅・賃貸マンション経営のご提案

賃貸住宅経営について

始める前の「計画」が 成否を分けるポイントに

賃貸住宅経営・アパート経営・マンション経営をお考えの方へ
成否を分けるポイントである事前計画についてご紹介します。

賃貸住宅経営は長期にわたる事業だから将来を見越した経営計画が不可欠

賃貸住宅経営を検討するにあたって、重要なポイントとなるのが「経営計画」です。賃貸住宅経営開始から、将来にわたって収支がどのようになるかをシミュレーションし、事前に計画を立てます。賃貸住宅経営は長期にわたる事業であることから、収入(家賃、敷金、礼金など)と支出(ローン返済額、税金、修繕費、保険、諸費用など)を把握して、計画をすることが重要になります。

経営計画書の見方

経営計画書では、収入から支出を差し引いて、どのくらいの収益を得られるかを算出します。収入には家賃や駐車場、礼金や管理費など、賃貸住宅経営で得られる金額を計上します。一方、費用は必要経費項目に計上され、ローン利息額や修繕費・維持費、税金(固定資産税や都市計画税)などからなります。なお、経営計画書は[損益計算]と[収支計算]の2つの項目からなり、[損益計算]は不動産所得を、[収支計算]は実際の収入や支出といったキャッシュフロー(お金の流れ)を見ることができます。

損益計算 収支計算

収入・収支のポイント

経営計画書を確認する際に、特に注意をしたいのが賃料収入の設定です。例えば、「賃料が20年間一定」や「常に満室を想定」といったことは現実的ではありません。計画の際は地域の賃料相場を把握して、空室率や築年に応じた賃料の下落率を適正に設定することが賢明です。支出の項目ではローンの金利上昇リスクや大規模修繕をはじめ、ご入居者退去時の際の原状回復費用やリフォーム費用も想定しておくことが大切です。

賃貸住宅経営リスクについて

賃貸住宅経営は「事業」なので、まったくリスクがないとは言えません。企業の撤退などによる地域活力の低下に伴い、空室率の上昇や賃料の下落といったリスクが生じる可能性があります。そのようなリスクに対応するためにも、借り手のニーズを見込んだ空室の出にくい賃貸住宅を建てることやエリア内で適切な賃料設定を行うなど、あらかじめリスクを想定した事業計画を立てることがポイントとなります。

入念な経営計画をもとにアパートローンを賢く利用する

経営計画書の支出でローン返済額は、大きなウエイトを占める項目のひとつです。だからこそ、アパートローンを賢く利用して、無理のない資金計画を立てたいものです。賃貸住宅経営ではリスクを低くするためにも、初期投資の20~30%は自己資金で用意するのが理想的だとされています。

ローンの種類

賃貸住宅経営で利用できるローンは、主に2 種類。双方にメリット、デメリットがあるので、自分に合ったローンを選びましょう。

民間ローン

各金融機関で、賃貸住宅経営を対象として「アパートローン」を提供しています。審査基準は金融機関によって異なりますが、主に物件の収益性、土地の担保価値などによって融資の可否が決定されます。

公的融資

住宅金融支援機構の融資、財形住宅融資などの公的ローン。長期の固定金利は毎年の返済額が一定となるため、事業計画が立てやすくなりますが、金利が高いのがデメリットです。または民間ローンにはない融資条件もあり、事前に確認が必要です。

金利のタイプ

ローンには、大きく分けると2つの金利のタイプが用意されています。

固定金利

ローン返済の借入期間中の金利は均一です。金利が低い時代に借りて固定金利にしておけば、その後、金利が上昇してもローン金利は変わらないため、返済額が一定で事業がしやすくなります。

変動金利

金利情勢によって定期的に適用利率が変動します。概して固定金利に比べると金利面で低めに設定されるため、低金利のときや下降傾向の際は特にお得になります。ただ借り入れの段階で総返済額がいくらになるか分かりません。

ローンの返済方法

ローン返済方法は、金融機関によって異なりますが、主に元利均等返済と元金均等返済の2種類があります。それぞれの特徴を理解して選択することが大切です。

賃貸住宅経営、その一歩を踏み出す時は、私たち、ダイワハウスがお手伝いをさせていただきます。

商品紹介

賃貸住宅経営・アパート経営・マンション経営をお考えの方へダイワハウスでは、
目的に合わせて様々な商品をご用意しております。

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