5つの必要経費

その1: 租税公課

必要経費にできる租税公課には貸付け用不動産の登録免許税、不動産取得税、印紙税、個人事業税などがありますが、代表的なのが固定資産税・都市計画税です。不動産などにかかる固定資産税・都市計画税の納税は年4回。4月、7月、12月、そして翌年2月です。必要経費とするのは以下の①②どちらのパターンでも構いません。

※変更が頻繁でなければ前年と当年で方針を変えることはできますが、前年と当年で同じ税額を重複して必要経費に入れないよう注意が必要です。

固定資産税は同じ市区町村内の不動産についてまとめて請求されるため、市区町村内に賃貸用とそれ以外の不動産を持っている場合には、賃貸不動産にかかる金額を按分して必要経費を計算しなければなりません。
固定資産税と都市計画税では課税標準が異なるので、上記の計算は各別の課税標準を用いて計算しなければなりません。都市計画税についても、この算式の中の固定資産税を「都市計画税」と読み替えて計算してください。

その2: 借入金の利子

不動産貸付け用の資産を買うための借入金の利子は必要経費になります。不動産貸付け用の資産としては以下のようなものがあります。

  1. ①建物本体
  2. ②空調、給排水設備などの付属設備
  3. ③よう壁などの構築物
  4. ④アスファルト舗装などの構築物
  5. ⑤水道を引くための負担金
  6. ⑥土地、または借地のための権利金

借入金利子の原則と例外

原則
資産を買うために借入した資金の利子は必要経費になります。借入のときに支払った抵当権設定費用なども同様です。
例外
上記の原則は既に不動産収入がある場合で、はじめて不動産貸付けを行うための貸付け用資産の借入金の利子は取り扱いが少し異なります。

初めて不動産貸付けを行う場合の利子の扱い

  1. ①貸付けを始めるまでに払った利子 → その資産の取得価額に含めます。
    ※資産とともに減価償却をすることになります。
  2. ②貸付けが始まった後に払った利子 → 必要経費になります。

その3: 減価償却費

貸付け用不動産の固定資産税や支払利子は、払ったときに必要経費になります。しかし、賃貸住宅などのように高額で、しかも長期にわたって収入を生み続けるものを買ったときの支出を一度に必要経費にしてしまうと、その年の正しい所得を計算することができません。減価償却とは高額で、長期間貸付け用として使用できるものについて、支払った金額を何年かにわけて必要経費にするための方法です。

対象となる減価償却資産 高額 1個または1組の値段が10万円(または30万円)以上かつ長期間 使用できる期間が1年以上

減価償却額の計算

(1)平成19年4月1日以降に取得した減価償却資産

定額法 償却額=取得価額×定額法の償却率 定率法 償却額=(取得価額-既に償却した額の合計額)×定率法の償却率

定額法と定率法による計算方法はそれぞれ以下の通りです。なお、耐用年数経過時には備忘価額(1円)を残して償却します

  • ※特定の年以降は、改定取得価額(特定の年の期首帳簿価額)に改定償却率を乗じた額を償却します。
  • ※「特定の年」とは、下記のアをイが上回る年をいいます。 ア.その年の定率法による償却額 イ.償却保証額(=取得価額×保証率)
  • ※建物の償却は定額法のみです。

(2)平成19年3月31日以前に取得した減価償却資産

旧定額法 償却額=取得価額×0.9×旧定額法の償却率 旧定率法 償却額=(取得価額-既に償却した額の合計額)×旧定率法の償却率

帳簿価額が取得価額の5%相当額に達するまで減価償却した場合は、その残存簿価(5%相当額)から備忘価額(1円)を控除した額を翌年以降5年間で均等償却します(5年経過時に端数が残った場合は、その残額を6年目に償却)。

その4: 修繕費

修繕費とは

資産を維持・管理するために必要な金額(3年程度の短い周期で繰り返し行われる修理など)や、災害で壊れた資産を元の姿に戻すために支出する金額をいいます。次のようなものが、具体例として挙げられます。

  1. ①壊れた部分の取り替えや修理
  2. ②畳の表替え、障子・ふすまの張り替え
  3. ③割れたガラスや瓦の取り替え
  4. ④傷んだ外壁や屋根を元の状態に戻すための塗装

退去時の原状回復のための支出のうち、オーナー様が負担した部分は修繕費です。オーナー様から業者に支払った修理費用でも、退去者の敷金や保証金から差し引く形で負担してもらった部分は修繕費とはなりません。

※資本的支出とは、資産に今までなかった機能を付け加えるなど、価値や耐久性を高めるための支出をいいます(所得税法施行令第181条)。修繕費は必要経費になりますが、資本的支出は税金を計算する上では資産の価額にプラスして、減価償却をしなければならない支出となります。

その5: その他の経費

不動産貸付業に関連した費用としては、他に次のようなものが考えられます。

(1) 管理費

不動産の管理を第三者に依頼して管理料を支払っていれば、その支出は必要経費になります。

(2) 交際費

ご入居者、管理業者、住宅メーカー、銀行などとの交際に要した費用や研修会参加費用も、常識的な範囲の金額であれば必要経費になります。

(3) 立退料

賃貸住宅のご入居者にお金を支払って立ち退いてもらった場合、その立退料は支払った年の必要経費となります。(所得税法基本通達37-23)