土地活用ラボ for Owner

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インタビュー 012
  • 土地活用税務コラム

税理士リレーインタビュー 第12回 税理士・公認会計士 松﨑堅太朗事務所 所長 松﨑堅太税理士「税理士というのは、皆さんにとってとてもいい相談のチャネルだと思います。」

公開日:2018/01/31

インタビュアー(以下I):長野県駒ヶ根市は「住みよさランキング」でも常に上位に入る土地柄ですが、松﨑先生はずっと駒ヶ根を拠点にされているのですか。

松﨑(以下M):はい。駒ヶ根の出身で、大学時代と監査法人に勤務していた足かけ8年ほどは東京にいましたが、その後ずっと駒ヶ根を拠点にしています。
駒ヶ根は確かに良いところではあるのですが、極めて田舎です(笑)。人口3万人で、最寄り駅のJR駒ヶ根駅も無人駅になってしまいました。
事務所としても資産税など特定のジャンルに特化することは難しく、基本的に地元でニーズがあることは何でもやっていこうという経営スタイルです。

ロードサイドを一括開発で不動産を有効活用

I:地元企業の経営者の方から不動産や資産についてのご相談はありますか。

M:土地については、資産価値があるというよりは、どちらかというと、皆さん、持て余しているようなところがあるように思います。したがって、相続税対策が必要になるようなニーズはあまり多くはありません。
相続税対策として賃貸住宅を建てる方はけっこういますが、「節税」という意味でお客様のお役に立てるかというと、採算的に厳しい地域ですから、節税以前に賃貸住宅経営そのものが成り立つのが難しい、というケースもあるように思います。

I:そうした中で印象的な成功事例はありますか。

M:大和ハウス工業さんと3年くらいかけてまとめた事例があります。中小企業庁が進めている、認定支援機関による経営改善計画策定支援事業という施策があるのですが、その事業の過程で、事業再構築の一環として、使用していない工場と土地について売却をする計画が持ち上がったんです。
実は、その土地が広大で、地元の不動産会社や建設会社からもいくつかご提案をいただきましたが、いずれもオーナー企業様の売却方針に合わず、大和ハウス工業さんに相談したところ、よいご提案をいただけました。
具体的には、ロードサイド側は商業施設に、奥側は分譲住宅として売り出すことになり、「部分的に売ってしまうと資産価値が下がるので一括でやってほしい」というオーナー様の最大の要望がかなった形です。
ずっと塩漬け状態にありましたが、ようやくすべての契約がまとまりました。建築も大和ハウス工業さんが請け負ってくださることになり、今は工場の解体を進めているところです。

I:ロードサイドの大きな土地でも難航したわけですね。そこには地方ならではのハードルがあったのでしょうか。

M:オーナー企業様からの「売却はすべて一括で」というご要望を受けて、他社さんからは全部を分譲住宅に、もしくは全部を商業施設に、というご提案があったのですが、これが価格だけでなく、その他の点も含めてオーナー企業様のご要望に合わなかったんです。大和ハウス工業さんからは土地を分けて開発するというご提案をいただきましたが、これがオーナー企業様のご要望とピタリと合致しました。
また、法人が所有する広大な土地ですから、田舎とはいえ億単位のお金が動く話で、金融機関との関係も重要です。この物件を地元企業が買うにしても、大きな資本力はありませんから、いったんは買う方も金融機関から融資を受ける必要があるわけです。
大和ハウス工業さんであれば、金融機関とすれば購入側が融資を受けられるかという心配までは必要ありません。

I:そういう意味では、大和ハウス工業の全国的なスケール感をお感じいただけた案件だったわけですね。

M:そうですね。商業施設には地元企業のほか、有名な飲食チェーン店が入る予定とのことです。こうしたテナントの入居が前提で大和ハウスさんからご提示があったので、オーナー企業様もびっくりしていらっしゃいました。
商業施設の裏には真新しい分譲住宅もできますし、今まで有効活用が進まなかった場所が生まれ変わるので、地元の方々にもきっと喜ばれると思います。
やはり田舎の土地ですから、企画段階というか、「どう活用するか」というところでは、地元の企業だけでは、有名なチェーン店をテナントに誘致することはできなかったと思います。大和ハウス工業さんには、そこの部分から入っていただけて本当に助かりました。

増加する事業承継

I:企業経営者の高齢化に伴い、事業承継のご相談も増えているのでしょうか。

M:会社の承継は本当に大きな問題です。相続税ということでいえば、この辺りはあまり地価が高くないので、かなり大きな土地を保有されているオーナー様、あるいは相当裕福な方でもない限り、さほど大きな話にはなりません。むしろ、不動産に関しては相続税で困るというよりは「この土地を親からもらったけどどうしよう」というご相談が割合としては多いと思います。
しかし、法人の事業承継には極めて大きな問題があります。たとえば、地域で中核的な役割を果たしてきた中小企業でも、単純に「後継者がいない」のです。いろいろな国の施策もあるのですが、誰が継ぐかというところをまず経営者に決めてもらわないことには、周りも手出しができません。
今まではご子息が継ぐのが一般的でしたが、次世代の親族が誰も継ぎたがらないというケースも多く、それでは継いでくれる第三者を探しましょう、ということになっても、実際にはなかなか決まりません。ずっと黒字でやってきたような、従業員50〜100人規模の企業であっても苦労されている中小企業は非常に多いですね。

I:さらに小規模の法人の場合も同様でしょうか。

M:やはり、非常に苦慮されています。たとえば、不動産をお持ちの小売店などでは、古くなったビルの建て替えをしたくても、オーナー様が高齢のために融資が組めないケースも多いですし、若い二代目のオーナー様であっても、商売そのものがなかなか厳しい中、受け継いだビルのオーナーとしてこれからの生計を立てていかなくてはならないわけで、どうにもならない状況に陥ったりしています。
たまたまお目にかかった30代のビルオーナー様に「大和ハウス工業さんにはこうした建て替えの事例がありますよ」というお話をしたところ、「こんな話は誰からも聞いたことがありません。税理士さんってこういう相談にも乗ってくれるんですか、こういう話が聞きたかったんです」とおっしゃっていました。
相談したくても、どこに相談したらいいのかわからずにいるオーナー様も多いのではないかと思います。

I:最近のご相談の中で特に問題になりがちなポイントというのはありますか。

M:仮に事業承継を親族内で行えたとしても、考え方はそれぞれです。所有している工場や土地をどうするか、考え方が変われば活用の仕方も変わってきますし、第三者が継ぐとなれば、さらにドラスティックに変わります。
あるいは、M&Aなどで、製造業同士で合併して事業を続けようという場合、工場など不動産が重複することになりますから、それをどうしていくか、そういった話が当然出てきますし、そこをうまく着地させるのはなかなか困難です。こういうケースはこれからますます増えてくるでしょうね。

街の再生・活性化への取り組み

I:地元で税理士と公認会計士を務めていらっしゃると、街の再生や活性化といったテーマにも取り組まれることが多いのではないでしょうか。

M:それは非常に重いテーマです。かつての商業地が、まったく手付かずのまま「シャッター通り」になってしまっているところも少なくありません。
そういう場所については、個人的には、大手と組んで土地活用を進めていく必要があると思いますが、地方の人たちは、どうしても地場の企業、地場の人たちとやりたいという思いが強く、そこがネックになることもあるわけです。
地元だけですべて賄えるのであれば、私もそれが理想だと思いますが、現実には資金力や企画力の問題もあり、特に街全体の再生のため、開発をしようと考えても、実際には難しいように思います。

I:街の再生や活性化のポイントはどのあたりにあるとお考えですか。

M:ちょっと視点を変えてみるべきでしょうね。たとえば、私どもの地域は、住みやすさや自然という点ではすごく評価をいただいていますから、そこを上手にアピールする必要があります。
つまり、外から人を呼び込むためには、「都会から来た方にも満足いただけるような土地活用のやり方」を考えていくべきで、その点においても大和ハウス工業さんと一緒にやっていく意味は大きいと思います。
以前、道沿いにユニクロやスターバックスができたとき、それも大和ハウス工業さんのお仕事だったのですが、「誰が建てたか」ということまでは誰も気に留めませんし、大和ハウス工業さんのこと自体、よく知らない方も多いのです。
しかし、今回は分譲住宅も建ちますし、そこで大和ハウス工業さんの存在感が見えてくれば、第二弾、第三弾と、街づくりに関してもいろいろな話が広がっていくのではないでしょうか。今回の事例が一つの良いきっかけになればと思っています。

I:これまでに経験したことないような問題が出てくるわけですから、従来の考え方ではなく、柔軟な発想で対応を考えていかなければ、成果につながりにくくなっているのでしょうか。さまざまなパートナーシップが必要となりそうです。

M:おっしゃるとおり、大切なのは「誰が絵を描くか」であり、たとえば、街の再生プロジェクトなどでも、建設会社も含めたトータルプランでやっていく必要があると思います。
「収益物件になる」という前提がないと、やはりどこもお金を出してくれませんし、土地活用においては「成果につなげる」という視点が非常に重要です。
大和ハウス工業さんのように、何もない地方の更地に有名なアパレル企業や飲食店チェーンを誘致して、そこを起点に新たな街づくりを行い、それと同時に地域に仕事をつくる。こういう提案ができないと、現実として地方創生は、なかなかかけ声だけでは進まないと思います。

I:長野県は農業が盛んな地域ですから、ぜひとも農地を有効活用したいものですね。

M:最近では農業法人化を進めている農家も増えています。私どものお客様にもそういう方がいらして、設立総会に伺ったところ、皆さん、ご高齢の方ばかりでした。設立総会なのに、「5年経ったら誰が残っているのだろう」という話も出るくらいで、皆さんできれば農地を手放したいのですが、どこも買い手がつかないわけです。市街地農地であればまだ何とかなりますが、純農地だと本当に打つ手がありません。そういったところをどうしていくかというのは今後の大きな課題だと思っています。
ただ、農地を潰さず、その上に太陽光パネルを載せて発電し売電するなど、農業を続けながら太陽光発電の売電によって収入を得る、という方法を試され始めている方もいますので、今はまだ試行錯誤ですが、今後はこういった新しい農地の活用法がいろいろ出てくるのではないでしょうか。

I:地域の活性化につながることに対しては、行政や金融機関からのサポートも期待できるのではないでしょうか。

M:施策や一時的な補助金では、現実、かなり難しいと思います。大切なのは、「地元で稼げる場所をどれだけつくってあげられるか」ということですね。それがないと長続きはしないと思います。
最近はコンパクトシティ化で、街の中心部に人を集めるような動きも出ていますが、かつて人がたくさん住んでいた地域には建物が多く、実際はかなり狭くてゴミゴミしています。そういった物件をわざわざ取り壊して新たに住むよりも、郊外の土地のほうが広くて安いわけですから、コンパクトシティ化についてはどこも苦労しているのではないでしょうか。

I:行政主導で中心部に新しい施設を建てるなど、求心力を高めるような取り組みはないのでしょうか。

M:もちろん、やっています。そこだけはきれいになるのですが、なかなか周りに波及していきません。行政もお金がないのと、住民から「街中だけをなぜ優遇するのか」という不満が出たりして、そう簡単に事が進まないわけです。
中心部の風景はポツポツとは変わっていますが、全体としては昭和の建物が未だ取り壊せずに残っていて、私からすると30年前とあまり変わらない印象です。しかし、外から来た方は、その昭和レトロな雰囲気が魅力らしく、ひと回りして「古いことが逆にいい」という価値観やニーズがあることもわかってきました。
隣接する市町村では「昭和レトロ」をアピールする路線に切り替えたところ、時々、映画のロケに使われたりもしているようです。

I:食べ物、自然、文化など、長野県にはまだまだ多くの資源があるような気がします。今後の地域活性化に向けて、松﨑先生のお考えがあれば、ぜひお聞かせください。

M:田舎なので自助努力だけではどうにも難しいところがありますから、大手と組んで開発を進めていくという、発想の転換が必要だと思います。
田舎ゆえのしがらみというのが、どうしても出てきてしまうのですが、それを後ろ向きに捉え、自分たちだけで何とかしようというのではなく、「大手のよいところも取り入れながらやっていこう」という発想に変えていかないと、結局、外から人は来てくれないですから、発想を転換していかないとこの先の活性化は難しいように思います。

税理士は、地域の方々にとって、いい相談のチャネル

I:松﨑先生はさまざまなご相談を受けるお立場ですが、ひとつひとつのご相談に対してどのようなことを大切にしていらっしゃいますか。

M:皆さん、会社で赤字だったり資金繰りが苦しかったり、もしくは先ほどの事業承継だったり、「それをどうするか」といったところがご相談の入り口になりますが、それに対する明確な答えというのは、実はなかなかありません。
だからこそ、伴走型といいますか、経営者の方にずっと寄り添っていける形をつくることが一番大事だと思います。お客様を後悔させないためにも多様な選択肢を提示していきたいと思いますし、それらを一緒に比較検討することで、お客様に納得いただける結果というものにつなげていけるのではないかと考えています。
何もかも全部が右肩上がりのまま、ということはあり得ませんから、「お客様にとって何が一番いいのか」ということを大切にしながら、いろいろな課題を良い時も悪い時も一緒に考えていく中で、本当に信頼し相談していただける関係をつくることが大事だと思います。

I:最後に、お悩みをお持ちの土地オーナー様に、松﨑先生からアドバイスをお願いします。

M:中小企業庁の調査で明らかになっているのですが、中小企業の経営者の方の相談先として、圧倒的に多いのが実は税理士なんです。税理士はいろいろな相談を受ける窓口であり、法人のお客様以外にも、土地の活用や税金のことでお悩みの皆さんにとっては、一番気軽に相談できるところだと思います。
何かお悩みのことがある方は、とりあえず何でも税理士に聞いてみたらいかがでしょうか。何でも気軽にご相談いただけるという意味で、手前味噌ですが、税理士というのは最適なポジションだと思っていますし、地域の方々にとって、とてもいい相談のチャネルだと思います。お気軽にどんどん活用していただけたらと思います。

I:税理士さんを「決算や税金の計算をしてもらう人」と思っていらっしゃる方も多いかもしれませんが、いろいろな相談に乗ってもらえる最初の窓口であり、さまざまなサポートをしてくれる存在だということがよくわかりました。ありがとうございました。

松﨑堅太朗(まつざき けんたろう)

税理士・公認会計士 松﨑堅太朗事務所 所長
税理士・公認会計士・博士(経営情報科学)

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