土地活用ラボ for Owner

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インタビュー 015
  • 土地活用税務コラム

税理士リレーインタビュー 第15回 「投資は信頼できるパートナーを見つけて、チームで考えていくことが大切です。」 税理士法人エンカレッジ 代表社員税理士 遠藤成紀(えんどうせいき)様

公開日:2018/09/28

札幌の不動産ビジネスをサポート

インタビュアー(以下I):札幌で開業されて、どのように業務を拡大されたのでしょうか。

遠藤(以下E):開業して15年になり、5年くらい前に札幌に引っ越してきました。特に得意分野はないものの苦手なこともなく、オールマイティーにやっていますが、不動産関連の案件が多いですね。
独立した当時はお客様がおらず、不動産管理会社に土地オーナー様を紹介していただいたりしていました。また、私どもが企画して、不動産管理会社が主催する形で、オーナー様向けに税務対策などのセミナーも開催しました。そこでお客様をご紹介していただき、業務が広がっていきました。さらに、大家さんも管理会社をたくさんご存知なので、大家さんからいくつか管理会社を紹介してもらって、と拡大していきました。そういった流れで現在も仕事が続いています。
私どもの事務所のお客様には、個人土地オーナー様が数多くいらっしゃいますが、札幌は税理士が資産税で食べていけるような土壌ではありません。お客様はやはり中小企業が中心です。もちろん私達もそうなのですが、法人とは別に個人の不動産オーナー様が多くいらっしゃいます。

I:札幌は賃貸住宅投資を始める若い方が多いと聞きます。

E:ゼロから賃貸住宅投資を始めるオーナー様が増えたのは、ここ10~15年くらいです。リーマンショックの直前くらいに、会社員で年収400~500万円くらいの方が賃貸住宅を買うケースもありました。リーマンショック後、その人たちが手放した物件を、また別の人たちが買うという流れで現在に至っています。比較的若手の方が多く、賃貸住宅を10棟、20棟持っている40代の方も結構いらっしゃいます。

I:不動産の相続の問題というより、完全にビジネスとして行われているようですね。

E:最近は、会社経営をしている裕福な方、ある程度富を築いた方の副業的な投資としてのご相談が増えています。そういう方は仮想通貨なども所有しており、不動産だけではなく、いろいろなところに分散投資をします。不動産価格は上がっていますが、それでも一番手堅く安心だという考えもあるようです。
10年ほど前から不動産投資を始めた人が、得た利益を元に、新築物件を建てたり、さらに大きい物件を持ったりなど、ここ数年はそういった流れがあると思います。
リーマンショックのときと違うのは、外国マネーがかなり入ってきていることです。海外のお金がどんどん入ってきているので、どこまで不動産が値上がっていくのか着地点が見えません。

I:何か特徴のある具体的な相談事例はありますか。

E:税金をどうしようかという相談で来られる方が多く、相続税対策で別会社を作って不動産を持ちたいという方もいます。最も簡単な対策でしたら、小さい株式会社を作ってそこで物件を1棟持ち、不動産保有会社にします。不動産を子どもの名義に移すと、当然、贈与税は大きな金額になります。そこで株を少しずつ譲渡し、必要最低限の税金の範囲で、子どもの名義に変えていきます。10~15年計画で株主を全部子どもにしてしまいます。そうすると、そこで持った物件は相続税の対象から外れることになります。
私どもにご相談にいらっしゃる方はある程度知識をお持ちで、「他の方法はないの?」と相談される方が多いのが特徴かもしれません。ご自身でかなり勉強されています。単純に所得を増やす、あるいは税金の対策をどうすればいいかというご相談が多いですが、投資自体のご相談もあります。最初は、小さい物件や中古から始めて、転売でうまくいくと、もっと大きい物件や綺麗な物件を持ちたくなるようです。
投資をレベルアップしていく中で、物件候補が決まり、金融機関から融資を受けられそうということで、「どう思いますか」あるいは、「持っている物件を売ったらいくら利益が出て、税金はどれくらいになりますか」などの相談は結構あります。あとは売値の相談です。

I:税務のことに限らず、ご相談の範囲が広いですね。

E:お客様が不動産を購入するときは、必ず契約を締結する前に、契約書を見せてもらうようにしています。瑕疵の責任もそうですし、最近だと土壌汚染の問題なども絡んできます。契約内容を見て、そういう条項は中に入れてあるかなどを確認します。大きい土地を買うような会社さんには、必ずその条項が入っているかチェックしてもらっていました。
本来、契約書のチェックはわれわれの仕事ではありません。本来は弁護士さん、行政書士さんのお仕事だと思います。それでお金をいただくことは一切ありません。自分の知っていること、物件で見つけたことなど、提供できるものは全て提供していきます。

とにかくお客様の話をよく聞くことが大切です

I:メインはやはり中小企業様の税理業務だと思いますが、どのようなことを大切にされていますか。

E:一般の企業様を相手にしていますので、とにかく話をよく聞くことを大切にしています。われわれの業界では、税理士の資格を持っている人であれば大丈夫だと思いますが、スタッフのレベルになると帳簿チェックだけの人もいます。必ず経営者もしくは経営幹部の方と話をしてくること、話を聞いてくること、そしてこちらから何か一つ提案をすることを意識しています。

I:どのような提案をされているのでしょうか。

E:生命保険、損害保険の提案もあれば、金融機関の提案もあります。
「この銀行のこの金利は高くないですか」と言うこともありますし、経費項目を見て、家賃や人件費についてお尋ねすることもあります。何か課題を必ず一つ見つけて、お客様のためになるようなことを何でも提案します。
数字に興味がない経営者の方には、経営計画を一緒に作ることなどを提案します。税務対策だけやっていても他の事務所と変わりませんから。昔は、「社長はもっと仕事をしてください」と言ったこともあります。例えば、職人さんが飲食店を始める場合、どこかのタイミングで経営者にならなければいけない時期がきます。その場合は店員という立場から抜けなければならない。もしくは、2店舗目、3店舗目を出すと、他の店舗を見なければならなくなります。経営者がいなくなると売り上げが落ちる場合も多く、あまりにも目に余るようなときは、社長に直接お伝えしますし、新店がオープンするときには、必ず初日かその前日のプレオープンに行って、直接社長とお話しします。

I:何十店舗、何百店舗の飲食店を見られているから、どういうお店が成功するのかご存知だということですね。

E:そうです。時には言い合いをしながら、「でも、俺はこういうポリシーなんだ」という方もいます。それはそれで全然構いません。その場合は、「こんなリスクがありますよ」と、リスクを常に伝えています。経営者は攻めることが好きな方が多いので、私は守る立場に立つことが多くなります。
新規の事業を始めるにしても、飲食店を増やすにしても、「こういうリスクがありますよ」「これだけやると固定費がまた何百万円増えますよ」というリスクの話を必ずします。「それでもやりたいですか。それでもやれる自信はありますか」と聞いて、「やる」と言われたら全面的に応援します。
不動産投資も同様です。私は、物件を買うと言われて、賛成することはあまりありません。今はかなり利益が出る売りが大半ですから、売ることには賛成と言います。「まだまだ上がりますか?」と言われたりすることもありますが、「今の時点で利益が出ているのであれば、売ってもいいと思います」と提案します。その後、売ったお金を元手に別のところを買おうとされるわけです。そこでまたリスクの話をして、「10倍の物件になるのであれば、失敗したら10倍のリスクがあるし、極端な話、これだけの赤字が出る可能性がありますよ」などとお伝えします。

考えておくべき、事業承継問題

I:地方都市の税理士さんにうかがうと、まず出てくるのが事業承継問題ですが、札幌はどうでしょうか。

E:私どもの事務所だけだと思いますが、非常に少ないです。お客様は私の年代に近く、これから考えるという経営者の方が多いので、むしろ、M&Aでもっと他の会社を買いたいという人のほうが多い状況です。
先月初めてお客様から、親族もいないし、社内で継げる人もいないので、もう売りたいから売り手を探してくれという話がありました。今まで「買いたい」しかなかったので、「売りたい」のは初めてでした。若いお客様ばかりだと思っていましたが、商売を辞めたいという人も出てきたようです。

I:事業承継でどのような取り組みをされていますか。

E:実は今「事業承継セミナー」というものを事務所で企画して、お客様に声をかけています。40~50代の経営者であっても、知識として知っておくべきだと考えています。ただ、昨日の時点で参加者は7人で、うちのお客様は事業承継に興味がないようです。
しかし、40代、50代であろうと、経営者として次のことは考えておかないといけないと思います。自分の5年後、10年後を見据えて、今の法律、税制はどうなっているのかなど、絶対に勉強しておかなければなりません。40代でも考えておくべきだと思います。

地域産業活性化や不動産活用に取り組む

I:地域再生を含めた、不動産活用といったお話についてはいかがでしょうか。

E:現在は、賃貸住宅など、ある程度価格が高騰して良い物件が少なくなっていますので、不動産を利用した次のビジネスを模索している感じでしょうか。民泊もその一つでしょうし、古民家再生もそうでしょう。要は、海外の人にいかに宿泊していただくかです。一昨日に受けたご相談は、空き地にホテルを建てたいという内容でした。皆さん、本当に不動産の活用を考えているのだと思います。

I:大和ハウス工業とはどのように取り組まれていますか。

E:大和ハウス工業さんの先進的な取り組みは、私どものような事務所にとってとても助かります。土地活用で困ったことや、何か良い提案がないか、どう使ったらいいかというご相談がきたら、最初に大和ハウス工業さんに持っていくと、こちらも安心できるし、お客様からも信用されます。
ただ、大和ハウス工業さんのさまざまな取り組みをあまり知らない方が多いので最初は警戒されます。「それは賃貸住宅を買えという話なんじゃないの。賃貸住宅はもういいから」と最初はおっしゃいます。しかし、「それだけではないんですよ。いろいろな土地の使い方があるので、まず会って話を聞いてみませんか」と持っていくことができるのは助かります。他の不動産屋さんはお薦め商品が決まってしまっていることが多いので、そうしたアプローチができません。

I:地域再生のようなお話も、先生のところではあるのでしょうか。

E:昔はありましたが、不動産を絡めてというのはあまりありません。地元特産の米をどうするとか、農協や漁協さんから話をいただいてということはありました。農業経営アドバイザーと水産業経営アドバイザーという資格がありまして、今、農業経営アドバイザーは失効していますが、北海道でただ一人の水産業経営アドバイザーとして活動しています。

I:どんなアドバイスをされるのでしょうか。

E:資格を取るためには、漁の仕方から、世界の漁業について、養殖はどこの国が一番盛んだとか、どの漁種が一番強いとか、日本だけではなく、世界的、経済的な問題を含めて、今の日本の問題は何かについて学びます。例えば、日本は養殖が弱いとか、他の国から比べると天然資源に頼りすぎているとか、そういう分析もします。その資格を持って、漁業経営者だけではなく、水産加工業などの水産業者に対してもいろいろなアドバイスをします。例えば、今、中国でなまこが人気だとか、この国に輸出を増やしたほうがいいといったことなどです。そのおかげもあって、水産加工屋さんのお客様が増えています。

投資には、信頼できるパートナーが必要

I:これから不動産投資を行う方に、気をつけたほうがいい点や、今後活動するにあたって守ったほうがいい点など、何かアドバイスがありましたらお願いいたします。

E:初めての方には、やはり「信頼する業者さんをしっかり見つけることです」とお話ししています。そして、チームで考えていただきたいと思います。例えば、味方として自分を選んでくれたとしたら、税理士以外にも、専門の弁護士さんや司法書士さんが必要ですし、不動産絡みでいうと仲介業者、管理業者が必要です。最初であれば、売り手もなるべくしっかりとしていないと怖いです。もしかしたら問題があるある物件を売ろうとしている可能性がないとも限りません。周りの人、仲間とチームを作ってやり始めるのがいいのではないかとお伝えします。
また、「建てて終わりではない。出口戦略をしっかりと持ってやらないとだめです」とよく言います。
一番のリスク、怖さはやはり人口減でしょう。
投資のニーズや物件はどんどん増えていますが、人口は間違いなく減っています。ですから、どのタイミングで売るのか、どうなると売らなければならないのかということを、きちんと考えて、不動産投資を始めるようにお伝えします。

I:良い判断をしていただくために、さまざまな情報を提供されるわけですね。

E:土地活用という点でも、一時は賃貸住宅を建てる、コンビニエンスストアを始めるなど、わりと決まったソリューションが多かったと思いますが、今はかなりバリエーションが広がってきた状況です。大和ハウス工業さんはマーケティングをして、この立地、この人口構成だったらこういうものがいい、そういった提案もされていますのでとても助かります。さまざまな情報を基に、オーナー様に良い判断をしていただきたいと思います。
ただ、「もし自分ならこういうことをやる」あるいは「こういうことはやらない」とつい言ってしまいますが、お客様によっては、われわれの言葉は影響力があるようです。「遠藤さんにそんなふうに言われたらできないですね」と言われることもあり、聞き入れていただけるようでありがたい反面、責任もあるので、気をつけて発言しなければと思っています。

多岐にわたる貴重なお話、ありがとうございました。

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