土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.197
  • 不動産市況を読み解く

賃貸住宅のリフォームは早い方がいい?

公開日:2017/03/31

本サイトや大和ハウス工業が主催(あるいは後援)の講演、あるいは拙著「賃貸住宅経営の極意」でも書きましたが、賃貸住宅の入居者の多く(ほとんどの方)が、いまではインターネットサイトで物件を検索して物件を探し、どの物件を見に行こうかを選びます。
賃貸住宅選びのインターネットサイトを見ていただければわかると思いますが、物件ごとに、外観、室内ともいろんな角度からの写真が掲載されています。また近年では、動画でのバーチャル内見も増えており、実際の物件を見ることなく、契約する方もいるようです。
こうした現状において、競争力のある賃貸住宅、空室の出にくい、賃料の下がりにくい物件であるためには、見栄えのする外観、見栄えのする室内(とくに、水回り)でなければなりません。

賃貸住宅は、賃料を稼いでもらわなければ、始まりません。空室では、その部屋分の賃料が入ってきません。物件が古かったり、住宅設備品(トイレやお風呂、洗面台等)が古いことが起因して、空室が続いたり、賃料の値下げ圧力がかかったりすると、収支が悪化しますので、対策は早めがいいと思います。

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収支計画でのリフォーム費用

そのためにも、土地活用や土地を購入して1棟賃貸住宅を建てる場合には、建築前の収支計画において、定期的なメンテンス費用はもちろんみておき、さらに、リフォーム費用を見込んでおく必要があります。毎年一定額を(たとえ使わなくても)リフォーム積み立てという形でプールする計画もいいと思います。
こうした費用を見込んでおくことで、万が一の突発的な修理修繕にも対応できます。

どこをリフォームするか

次に、リフォームする部位ですが、冒頭に書いたように、「見栄えする物件」というのが重要なポイントですから、外観に関するリフォーム(例えば、外壁塗装、外壁洗浄)は、必要ならばすぐに行うといいでしょう。現状の物件は、このことには考慮されていて、外壁、屋根など建物本体の外観に類する部分に関して、メンテナンスが少なくて済むようになっています。そのほかに、外観にかんしては、外溝、植栽などのメンテナンスも重要です。
また、水回り設備品は、年数とともに劣化や汚れが目立ってきます。また機能的に進化しますので、「かなり古いな」と入居者から思われる前に交換するといいと思います。トイレと洗面、お風呂など水回り設備は、近接していることも多く、基本的に同一業者が行うリフォームですので、労働人件費のことを考えると、同時に交換・改装した方が、ある年にはトイレを、翌年にはお風呂を・・とするよりもお得になることが多いいようです。

どんな業者に頼めばいいか

最後に、どんな業者に頼めばいいかですが、知り合いに気心が知れており、「言いたいことが言える」業者さんがいれば、問題ありませんが、こうしたことはあまりないと思います。ですから、まずは、物件を管理している管理会社に相談することが一番いいと思います。多くのリフォームを手掛けているリフォーム会社さんに頼めばいいように思えますが、賃貸住宅には賃貸住宅に相応しいリフォームがあります。例えば、デザイン重視のリフォームよりも、収益性を考えたお金をかけすぎないリフォームの方が賃貸住宅のリフォームは相応しいと思います。こうしたことからも、まず管理会社に相談が一番いいと思います。

土地活用ラボ for Owner アナリスト

吉崎 誠二(よしざき せいじ)

不動産エコノミスト
社団法人 住宅・不動産研究所 理事長

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。
立教大学大学院 博士前期課程修了。

(株)船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者等を経て現職。
不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

著書:「データで読み解く 賃貸住宅経営の極意」(芙蓉書房出版)、「2020年 大激震の住宅不動産市場」(朝日新聞出版)、「消費マンションを買う人、資産マンションを買える人」(青春新書)等10冊。多数の媒体に連載を持つ。

公式サイト:URL http://yoshizakiseiji.com/
社団法人 住宅・不動産総合研究所:URL http://www.hr-i.jp/

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