土地活用ラボ for Owner

土地活用ラボ for Owner

コラム vol.221-4
  • 不動産市況を読み解く

土地活用の経済学(4)~不動産市況を見る目を養う講座~第4回「今、アパートは建てすぎか?: 第三象限」

公開日:2017/01/31

新聞などの報道では、近年においてアパートが建てすぎではないかということが言われています。そのため、日本銀行からは、アパート向けの融資が過剰ではないかといった指摘がなされ、金融庁もまたアパートローンの貸し出しに対して厳格なリスク管理を各金融機関に求めるようになってきました。
果たして、アパートの建築は過剰なのでしょうか。このような建築行動は、どのような意思決定の下で行われているのでしょうか。または、行われるべきなのでしょうか。
今回は、第一回で示した四象限のモデルの中における、第三象限の建築着工市場について考えてみることとします。

ストック・フローモデルと呼ばれる住宅市場を説明するモデルでは、第三象限の「建築着工市場」は、第二象限で決定された資産価格と、建築費との関係において決定されることを示しました。
投資家は、建築したアパートの価格が土地と建物の建築に必要とされる費用が上回る限り投資することが合理的であるということを示しました。つまり、アパートを建てるか建てないか意思決定は、その不動産(アパート)の経済価値が高いほど、建築したいと考える人が多くなるわけですが、建築費(C)との兼ね合いで最終的に決定されるわけです。
高い価格で取引されているとしても、建築費が高ければ手元に残る利益は小さくなるために、慎重に市況を見極めながら、意思決定をしていかなければならないことになります。

また、アパート投資は、家賃収入を求めて実施していると言われます。しかし、例えば過剰供給になって第一象限において家賃が低下すれば、第二象限で決定される資産価格が低下するわけですから、家賃収入の最大化を追求したアパート投資であるとしても、価格と建築費との関係で決定されるといっても間違いないわけです。

それでは、アパートの価格は、ここ数年上昇しているわけですが、建築費の動きはどのようになっているのでしょうか。また、今後、どのようになっていくと考えたらいいのでしょうか。

アパートを建てる場合の建築費、いわゆる工事費の構成を整理したものです。アパート建築市場においては、木材や鉄骨等々の材料を仕入れて、大工さんなどがそこで付加価値をつけることで、建物として完成していくわけです。
もちろんここに、受託会社(あるいはディベロッパー)の利潤が追加されます。経済学でいう生産関数というものにおいては、設計士が図面を引き、それに基づき木材や木材や鉄骨等々の原料と大工さんなどの労働力を投入して、アウトプットとしてのアパートが出来上がってくると考えるわけです。

つまり、アウトプット価格とは、地主さんが自身の所有する土地を活かす、または投資家が土地を仕入れる、そこに建物を建てることができる価格、または費用を意味しており、インプット価格とは設計費や材料または労務費などを含む工事費、その現場を監督していくための管理費、材料などを輸送する運搬費から構成されることになります。
直接工事費の中を細かく見ると、仮設工事に始まり、土地を整地していくためる土工事、地業・基礎工事や建物を建築していくための鉄筋工事などに分類され、その費目の内訳は、材料費、労務費、機械器具費、運搬費などに分かれていくわけです。

近年においては、東日本大震災の復興事業やオリンピックに向けての公共事業、大規模ビルの建築ラッシュなど建築需要が拡大する中で、材料費、労務費、機械器具のリース料、などの高騰もあり、その費用は高止まりしてきました。そのために、このモデルから考えると、アパートの価格も高騰しているものの、建築費も上昇しているわけですから、投資家は、そのバランスを見て建築するかどうかの意思決定をしているわけです。

それでは、それぞれのファクターは今後においてどのように推移していくでしょうか。2017年にはいったん落ち着きを見た時期もありましたが、再度、材料費が上昇し始めています。その理由としては、少子高齢化の中でマクロ的な労働人口の減少が始まり、人材が不足する中で労務費が上昇してきているためです。この傾向は、今後も継続されるものと考えられます。さらに、鉄の供給も縮小してきました。鉄の生産の多くは中国に依存してきたわけですが、中国国内の需要が持続的に伸びているとともに、生産そのものの調整に伴う供給減の影響が出てきています。この傾向も当分継続されるとみられています。このような建築費が高止まりしている、または上昇している中で、減少傾向にはあるといいつつも、一定の建築着工が続いているということは、人口減少が著しい地方都市を除けば、潜在的な底堅い需要があると考えてもいいのかもしれません。

建築費が高騰しているように見えているのは、建築会社が儲けようと思って利潤を上昇させているわけではなく、材料や労務費が上昇しているものと予想されます。ここで断定できないのは、残念なことに、わが国では業者の利潤も含めた、建築費のアウトプット価格指数が未整備のために、市場動向がわからないのです。
この問題は、内閣府の統計委員会でも問題視されており、その統計の改善が要求されているのですが、各方面の協力がなければ、統計の整備はできません。建築市場の健全化のためにも、投資家の意思決定の支援のためにも、アウトプット価格としての建築費指数の整備は進められなければなりません。
もう一つ見落としてはならない点は、建て替え需要です。建築着工戸数が伸びているといっても、もともとあったアパートを壊して建て替えている場合には、純粋な意味での供給が増えているとは言えません。空室率などに影響を与えるのは、需要に対応したストック量であって、フローの供給量ではありません。ある研究では、近年におけるアパートの建築の多くは建て替えによるものであるといった報告も出ています。そうすると、ストック調整がどのようになされているのかということに注意しなければなりません。このことは、第四象限で説明するものであり、次号で解説します。

最後に、建築着工市場において注意しなければならないのが、機会費用という考え方です。仮に、アパート投資をした人が、その投資をしなかったとすれば、投資をしたことによって得られたリターンを失うことになります。
投資意欲がある人が投資をしているわけですから、その人は、アパート以外への投資を行うはずです。その時のリターンとリスクが、アパート投資によって得られるリターンとリスクと対比して、どちらが大きいのかということを考えないといけません。また、相続税対策としてアパート投資をしている人は、それ以外の節税効果と比較して、どちらが経済的な優位性があったのかどうかといった比較をしていかないといけないわけです。このような尺度で投資判断をすることを、機会費用法といいます。
一定の数量でアパート投資が持続しているのは、このような機会費用を考慮したうえで、アパート投資のリスクに対応したリターンが高いと考えている人が多いということの証左ということになります。
また、デベロッパーが住宅に投資するのは、住宅投資が儲かるときに必ず実施するというものでもありません。住宅投資もリターンは高いが、商業施設投資の方が一層儲かるということであれば、会社としての資源を住宅から商業施設へと移すこともあります。このような行動も、機会費用という概念を使えば説明ができるのです。
要約すれば、建築着工市場での投資家の行動は、資産価格と建築費用、そして、機会費用という3つの要素によって説明することができます。そして、そのような意思決定を支援するためにも、材料費や労務費の持続的な上昇が予想される中でデベロッパーが不当に利益を得ていないことを証明するためにも、アウトプット価格としての建築価格指数の整備が急務と言えるでしょう。

  • 前の記事へ前の記事へ
  • 次の記事へ次の記事へ

清水 千弘(しみず ちひろ)

1994年 東京工業大学大学院理工学研究科博士課程中退。東京大学博士(環境学)。財団法人日本不動産研究所研究員、リクルート住宅総合研究所主任研究員、麗澤大学経済学部教授、ブリティッシュコロンビア大学客員教授、シンガポール国立大学不動産研究センター教授等を経て、現職に至る。マサチューセッツ工科大学不動産研究センター研究員等を兼務する。国内外の学術誌に採択された論文は40本を超え、150本以上の論文・論説を公表している。それらの論文・論説は、日本計画行政学会、日本不動産学会、資産評価学会から数々の学術賞を受賞している。また、不動産価格指数の国際標準化に向けての国際プロジェクトに参加し、IMF、OECD、欧州統計委員会等の国際機関のアドバイザー務めた経験を持つ。

賃貸住宅経営 秋の全国一斉実例見学会 9/7(金)8(土)9(日)10:00~17:00 詳しくはこちら

メールマガジン会員に登録して、土地の活用に役立つ情報をゲットしよう!

土地活用ラボ for Owner メールマガジン会員 無料会員登録

土地活用に役立つコラムや動画の最新情報はメールマガジンで配信しております。他にもセミナーや現場見学会の案内など役立つ情報が満載です。


  • TOP

このページの先頭へ