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コラム vol.240-4
  • 土地活用法律コラム

土地活用・不動産投資におけるトラブル第4回 賃借人との間のトラブル

公開日:2018/07/31

POINT!

・破産者の賃貸借契約については、破産手続から切り離され、賃貸借契約を解除する等の通知が来ることは原則としてない

・法的手続を経ることなく、物件内から賃借人の荷物を搬出し、廃棄することは違法な自力救済として許されない

賃貸住宅経営において最も身近で、大きなトラブルと言えば、何と言っても賃借人との間のトラブル、中でも賃料の滞納問題でしょう。

1.賃借人が破産した場合

賃貸住宅経営をしていると、時として賃借人が破産し、弁護士から通知が来たり、裁判所から破産手続開始決定の通知が来たりした経験があるオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。
一般に、破産手続とは、過大な債務を負担し、支払不能の状態に陥った債務者が、裁判所に破産手続の申し立てを行い、裁判所から債務者に代わって財産管理・処分を行う破産管財人(通常は弁護士)が選任され、その破産管財人の下で、債務者の財産の換価処分が行われ、債権者に配当を行うと共に、債務者が個人の場合には、併せて免責決定がされるというものです。
通常の破産手続は、債務者自らが申し立てを行う自己破産であり、自己破産の場合には、債権者に対して、申し立て前に、代理人弁護士から自己破産する旨の連絡をするか、もしくは、申し立て後に裁判所から、破産手続開始決定が送付されることが多くなります。
そのため、賃料の滞納があれば、オーナー様にも一定の連絡がありますが、滞納が何もなければ、通常は破産手続が開始されても特別連絡はないのが一般的です。

賃貸借契約では、賃貸人は賃借人に目的物を使用させる義務等を負い、賃借人は賃料を支払う義務等があり、相互に一定の履行義務を負っている関係に立ち、このような契約を「双務契約」といいます。
破産法においては、このような双務契約については、破産管財人が、賃貸借契約を存続させるか、解除するかを選択する権利を有しており、その判断如何によって、賃貸借契約の帰きすう趨が決定されることになります。
しかし、破産手続の実務においては、破産者の住居の為の賃貸借契約については、上記の破産法のとおり処理がされる訳ではなく、賃貸借契約について破産管財人が判断せずに、実質的には破産手続から切り離し、賃貸借契約はそのまま破産者の契約関係として引き続き存続する運用が取られます。そのため、オーナー様に対して、破産管財人から賃貸借契約を解除する等の通知が来ることは原則としてありません。なお、この場合、賃借人がオーナー様に対して有する敷金返還請求権についても、同様に破産手続から切り離されることになります。

この場合に、オーナー様から賃借人の破産を原因に、積極的に契約解除をすることができるかといえば、残念ながらできません。一般的な賃貸借契約書では、賃借人の破産は解除原因と定められているかと思いますが、実は、単に破産をしたからという一事をもって解除することは裁判例上できないとされています。もっとも、賃料不払いを原因とする解除まで制限される訳ではないので、賃料の滞納があれば、それを原因に、賃貸借契約を解除することは可能です。
もし、賃借人に賃料の滞納がある場合には、破産手続の中で債権届出をすることになりますが、個人の破産手続では配当されることは稀ですので、配当による回収は期待できず、敷金と相殺せざるを得なくなるでしょう。
なお、当然のことながら、保証人等がいる場合には、破産手続にかかわらず、保証人等に対する請求は何ら制限されるものではありませんので、保証人等から回収することも有用です。

2.賃借人が行方不明となった場合

賃貸住宅における賃借人の滞納が続いており、連絡をしても全く繋がらず、入居を確認するために賃貸物件に確認に行ったところ、賃借人のポストはチラシでパンパンになっている、電気メーターを見ても全く回っていない等住んでいる様子が見られず、失踪している可能性がある場合があります。
この場合、まずは、連帯保証人、緊急連絡先、家族等に連絡をして、賃借人の所在及び連絡方法を調べます。それでも何の手掛りもないまま放置をしていると、第三者に賃貸できずに家賃滞納がたまる一方となりますし、セキュリティ面からも問題となりますので、早急に明け渡しを行う必要がでてきます。
この時、どうせ連絡が取れないのだから、合鍵で物件内に入って、強制的に明け渡しを実行しようと考えるオーナー様もいらっしゃるかもしれませんが、法的手続を経ることなく、物件内から賃借人の荷物を搬出し、廃棄することは、違法な自力救済として許されません。
やむを得ないような場合に限って、例外的に自力救済が認められることもありますが、原則はそのようなやり方は違法であり、きちんとした法的手続を履践する必要があります。

具体的な法的手続としては、訴訟を提起することにより、賃貸借契約の解除と、物件の明け渡しを認める判決を受け、これに基づき強制執行を行うことにより明け渡しを実行することになります。この訴訟手続では、相手方の所在は分かりませんので、訴状の送達は公示送達と言って、裁判所の掲示板に掲示することにより行われます。このように、賃借人が失踪してしまった時は、費用と時間を要することとなるので、連帯保証人にその負担分を求め、本人の所在が判明した時は、請求をすることとなります。

自力救済は原則違法であると説明しましたが、急迫の危険が生じているような場合、例えば、明らかに可燃性の高い物が放置されており、火災防止のためにはその除去が急務であるような場合には、例外的に自力救済も認められることがあります。
この時、賃貸借契約書上、このような例外的な物件内の立ち入り等について、詳細に要件を定めて、その立ち入り方法等まで具体的に契約書上規定し、そのような立ち入りについて同意書を別途徴求しているような場合、上記例外の判断について、相対的にハードルが下がる可能性があります。また、少なくとも物件内に立ち入ることだけでもできる可能性もありますので、そのような条項は、ぜひ賃貸借契約書に盛り込んでおきたいところです。
いずれにしても、原則的な法的手続を履践するにしても、例外的な措置を講ずるにしても、弁護士に相談し、法的な賃借人の所在調査を実施した上で、しかるべき手続を講ずることをお勧めします。

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原 大二郎(はら だいじろう)

中小企業庁 経営革新等支援機関 認定
事業再生実務家協会会員
東証マザーズ上場株式会社ゼネラル・オイスター社外取締役(監査等委員)
株式会社ライトアップ社外取締役

長野県生まれ。中央大学法学部法律学科卒業 第一東京弁護士会所属。
ライジング法律事務所パートナー弁護士。
司法書士資格を有し、用地取得、マンション開発、戸建販売、投資用アパート販売等の各種不動産取引に関して、幅広い経験を有している。
不動産取引のほか、事業再生の分野にも特化して取り組んでいる。

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