検討の初期段階に関するよくあるご質問をまとめています。

 

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検討の初期段階

修繕か、建替えか・・・ 検討するには何からはじめたらいいの?

修繕か建替えを検討するとき、まずはそれぞれの具体的な内容やメリットを把握した上で比較することが重要です。どれが最善の老朽化対策なのかということを、プロの意見を参考に判断していくことが一般的です。まずは現在の建物の状況を知ることから始めましょう。

大規模修繕とマンション建替えの選択

建替え決議は「5分の4以上の賛成で可決」というが、
全員合意じゃなくて大丈夫?

区分所有法では「区分所有者および議決権の4/5以上の多数で建替えを決議することができる」(単棟の場合)と定められています。100%合意となることが最善ですが、規模の大きいマンションの場合などなかなか難しい場合もあります。規模にかかわらず、建替え決議に至るまでに十分検討を重ねることが大切です。また、建替え決議後には非賛成の方に対して催告→売渡請求を行うことで、最終的には全員合意となります。

組合施行方式によるマンション建替え

建替え決議に反対した(賛成できなかった)場合、どうなるの?

建替え決議に反対した(賛成できなかった)方には、建替えに参加するか否かの催告を行います。催告に対し、参加の回答を行った方は建替組合に入ることが可能です。不参加の回答もしくは無回答の方は建替え不参加者となり、建替組合設立認可公告から2カ月以内かつ建替え決議から1年以内に建替組合から売渡請求をおこないます。売渡請求は形成権なので、到達した時点で権利が建替組合に移行します。

組合施行方式によるマンション建替え

「合意形成」って、具体的にどういうこと?

辞書的な回答は、ステークホルダー(多様な利害関係者)の意見の一致を図ることです。特に議論などを通じて、関係者の根底にある多様な価値を顕在化させ、意思決定において相互の意見の一致を図る過程のことをいいます。コンセンサスともいいます。
建替え事業の場合は、【①住民の皆さんのご意見・ご要望を集約して素案を作成】→【②理事会や検討委員会等で内容を精査】→【③説明会や個別面談にて皆さんに周知】→【④総会にて意思決定】このサイクルを何度もまわし、皆さんの理解を深め合意を得ることを指しています。

ダイワハウスの強み

ダイワハウスが事業協力者になると、どんないいことがありますか?

グループの総合力を活かし、検討段階~入居後のアフターサービスまで一貫して行うことが可能です。また社内に設計部門と施工部門がありますので工事費の精査や工事監理を行うことが可能です。

ダイワハウスの強み

そもそも、今の建物にずっと住むことはできないのでしょうか?

鉄筋コンクリート造の建物の耐用年数はもともとの施工の状況やメンテナンス、外的要因(地震など)にもよりますが、一般的には「60年」とされています。100年、200年利用できる可能性もありますが、設備機器の交換やその他の修繕工事など、年々費用負担が増えていくことが想定されます。修繕をした場合と、建替えをした場合の費用対効果を比較検討することをおすすめします。

マンション老朽化への対応

所有している部屋を賃貸しています。
賃貸人にはどのように説明したらいいですか?

建替え事業に関しまして、賃借人への対応(退去明渡の交渉等)につきましては、基本的に家主(賃貸人)である権利者様ご自身でご対応していただくこととなります。そのため、権利者様において建替え事業の検討を始めた場合は、賃借人に対しまして、将来的に退去明渡等の必要な対応をお願いすることを早めに説明することをお勧めします。また、締結済みの賃貸借契約が定期建物賃貸借契約でない場合は、更新に際しまして、定期建物賃貸借契約に変更することにより、以後の更新をなくし、期間の満了にて契約を終了させることも可能です。なお、ダイワハウスとしまして、権利者様からのご依頼があった場合には、賃借人に対する建替え事業に関する説明のご協力をさせていただきます。

建替え円滑化法と等価交換の違いを教えてください。

建替え円滑化法の場合は、行政の認可を受けた建替組合が主体となり、行政の認可をうけて権利変換が行われます。そのため、認可を受けるための期間が必要となります。一方、等価交換の場合は皆様の権利を一旦デベロッパーが買い取り、建替え後のマンションを購入するものです(売買による権利の移行)。デベロッパーが買い取りを行うにあたり、債務のない状態であることが条件となりますし、個々の売買契約となりますので従前資産の評価額が不透明になる場合があります。

コンサルタント会社は必要ですか?どんな役割ですか?

マンション建替えを実施するには様々な法令や権利変換等の事業手法に精通した専門家が不可欠です。事業を円滑に推進するためのコーディネーターであり、中立な立場で皆さんの意見を集約、合意形成、権利調整を行います。合意形成の場面では、コンサルタント会社は説明会や個別面談などに加え皆さんのご意見やご相談を受け皆さんが必要とされる情報を提供し、よりよい判断ができるように指導・助言をします。

関係者とその役割

資金・仮住まいに関すること

設計・施工に関すること

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マンション老朽化にお悩みの方から、実際に検討を始めていらっしゃるマンション理事会の方までお気軽にお問い合わせください。

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