マンション建替え・再生に関する知っておきたい法や専門用語を解説。

 

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知っておきたい法や専門用語

区分所有法

正式には「建物の区分所有等に関する法律」。マンションなどの区分所有建物における権利関係や管理運営について定めた法律です。建替えに関するほとんどの規約は、この区分所有法と建替え円滑化法に基づいて策定されています。1963年4月1日に施行。

建替え円滑化法

正式には「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」。区分所有法には建替え決議後の規定がなく、事業がうまく進まなかったため、区分所有者によるマンションの建替えに関する手順などを円滑に進めるために定められた法律。2002年12月18日に施行。建替えに関するほとんどの規約は、このマンション建替え円滑化法と区分所有法に基づいて策定されています。ちなみに、 2002年の施行当時の法律名は「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」。2014年の改正時に現在のものに法律名が変更されました。

容積率

敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合=容積率は、用途地域ごとに上限の数値が定められています。建替えプランに大きく影響してくるので、現マンションで許容される容積率は事前に把握するのが得策です。

※容積率の緩和特例:新たに建築されるマンションで、一定の敷地面積を有し、市街地の環境の整備改善に有効なものについて、特定行政庁の許可により容積率制限が緩和されるという特例。2014年12月24日に施行。

建ぺい率

容積率と同じく、敷地面積に対する建築面積(建坪)の割合=建ぺい率も、用途地域ごとに上限の数値が定められています。容積率と同様に、現マンションで許容される建ぺい率は事前に把握するのが得策です。

余剰容積率

従前マンションの容積率と用途地域ごとに決められた容積率の上限値との差を指します。余剰容積率があれば、建替え時にその分マンションの専有面積を増やすことができます。そして、この増加分をデベロッパーに売却することで建替事業費を補填できる場合があります。

既存不適格

建築時には法の適用範囲内で建てられたマンションが、その後の法令改正や都市計画変更等によって現行法に対して不適格な部分が生じてしまった場合を指します。
マンション建替えを行う際は現行法に適合するように建築する必要があります。

Is値(耐震指標)

Is値は建物の耐震性能を表すための指標です。
建物の強度・材料の粘り強さ、形状やバランス、経年劣化などといった耐震性能に大きく関わる要素を総合的に判断する指標で、この値が高いほど耐震性が高いということになります。
0.6未満の場合は倒壊または崩壊する危険性がありますので、何らかの対策が必要です。

建替組合

建替組合はマンション建替え円滑化法で定められた法人格を与えられ、建替え事業の施行者として工事の契約や必要な資金の借入などを行うことができます。建替え決議の合意者の4分の3以上の同意を得て、定款と事業計画を作成し、都道府県知事等へ設立を申請します。

権利変換

建替え前の旧マンション(従前マンション)に関する権利を建替え後の新マンション(従後マンション)に置き換えることを権利変換といいます。権利変換計画は、建替組合の総会で決議し、組合員及び議決権の5分の4以上の賛成を得て成立。その後、審査委員の過半数の同意を得たのち、知事等の認可を得ます。権利変換期日をもって、従前マンションの権利と資産額が従後マンションに置き換わります。

還元率

従前マンションの専有面積に対して、無償で取得できる新マンションの専有面積の割合を指します。(さらに詳しくみる

補助金制度

融資、税制特例、優良建築物等整備事業といった行政からの各種補助金制度がありますが、これらの優遇制度を最優先にして計画を立てると、当初の建替計画に大幅な見直しが生じてしまうことがあります。あくまで計画ありきと考え、補助金制度の活用には冷静な判断が求められます。

要除却認定マンション

耐震診断を行った結果、地震による倒壊・崩壊の危険性が確認されたマンションについて、特定行政庁に対し「除却する必要がある旨の認定」を申請し、認定されたマンションを指します。認定の申請には普通決議(区分所有者および議決権の2分の1以上)が必要です。

組合施行方式による
マンション建替え

関係者とその役割

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