土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.198
  • 賃貸住宅経営のポイント

2017年3月レポート

1棟賃貸マンション投資とワンルーム投資の違いは何か?

公開日:2017/03/31

増える不動産投資家

ワンルームマンションに投資する人は、ますます増えています。

1980年代後半からのバブル期では、その主要プレイヤーは、ビルや商業施設などを所有する資金調達に長けた不動産投資を業とする企業や本業での余剰利益を不動産に投資する企業でした。こうした企業が市場を牽引して、さらに個人が自用のための住宅を挙(こぞ)って購入したことが、活況を生みだしました。
ミニバブルと呼ばれた2005年~7年頃は、REITが活発化、海外投資家の不動産投資が活況、そして新興マンションデベロッパーの台頭によるマンション市場が活発化、こうしたプロ投資家が増えたことが活況の理由でした。

2013年頃から現在まで、不動産市況は活況が続いています。今回の盛り上がりは、日銀の金融緩和政策によりREITやETFが買われ、日銀マネーが流入したことやインフレ誘導政策が引き金となりました。
こうしたこと以外にも、低金利誘導など、政策的に作られた盛り上がりの中で、先ほど述べたようなプロ投資家だけでなく、多くの一般投資家が実物不動産(REITなどの証券化された不動産に対比する意味合い)を購入することで盛り上がりを見せています。先に述べた2回のバブル期までを含めても不動産投資をする人の数が、最も多いのは現在の盛り上がり(いわゆるアベノミクス)期でしょう。

賃貸不動産の投資には、いくつかの種類があります。

図1:不動産投資の種類

一番目は、本サイトのタイトルでもある「土地活用」、「土地活用投資」と呼ばれるものです。自らが所有する土地を活用して賃貸住宅や商業施設などを建てて、個人や企業に貸すことで収入を得ます。

二番目は、「1棟もの賃貸住宅投資」です。自ら所有する土地を活用する「土地活用」ではなく、「土地を購入して、そこに賃貸住宅を建てて貸す」、または、「分譲された賃貸用住宅を購入して貸す」という投資スタイルです。大都市圏を中心に以前から中古物件は多くみられましたが、最近では新築のこうした物件が多く売り出され、売れ行きが好調で「在庫がほとんどない」という状況のようです。立地のいい中心エリアでは総額が高くなるので、交通利便性のよい郊外や中心地ですと、土地の形がよくないなど、一般的な戸建てや、マンションにはやや不向きな土地に、工夫されて配置された賃貸物件を建てるなどして、総額を抑える努力も垣間見られます。
かつては、「賃貸住宅経営は土地を持っている方が行うもの」というイメージでしたが、いまでは、それに加えて、「土地がなくても、土地を購入して賃貸住宅経営を行う」という方も増え、賃貸住宅経営の裾野の広がりを感じます。

三番目が、区分マンション投資です。
単身世帯向けのワンルームマンション、ファミリー向けのマンションなど、広さにより対象物件は異なりますが、多くの方が投資を行っているのは、ワンルームマンション投資でしょう。
かつて、ワンルームマンション投資は、医者、弁護士、大学教授、公務員といった、高年収で安定的な収入がある方が行うイメージでした。こうした方々に販売会社から電話がかかってきて、「税務対策、将来の年金の加算」をうたい、契約をしていました。
しかし、最近では若いビジネスパーソンといった方々も、税務対策目的よりも、「将来の年金が不安で」といった不安解消目的と「不動産投資をやってみたくて」といった興味先行での投資も見受けられます。銀行やノンバンクといった金融機関がこうした方々への融資も積極的に行っていることが背景にあります。このように、ワンルームマンション投資の裾野も大きく広がっています。

1棟賃貸マンション投資、土地活用賃貸投資のメリットと注意しておきたいこと

このように、不動産投資をされる方は、現在増えています。私もいろんな方から相談を受けますが、ワンルームマンションを複数お持ちの方から、「そろそろ、一棟の賃貸マンションを買いたいけど、どんなことに注視したらいいのでしょうか?」という相談を受けます。
ここからは、それぞれのメリットと注意しておきたい事をワンルームマンション投資と比較しながら考えてみましょう。土地活用における賃貸住宅経営の場合は、1棟モノ物件に該当しますので、その前提で以下書き進めます。

図2:区分所有マンションと一棟モノ賃貸住宅

  区分マンション賃貸用住宅 一棟モノ物
メリット
  1. 1)投資金額が少ない
  2. 2)運営管理がラク
  3. 3)流動性が高い(時期による)
  1. 1)融資期間が長い
  2. 2)担保価値が高く、最後には土地が残る ⇒ 区分マンション賃貸用住宅に比べ融資が受けやすい
  3. 3)空室リスクが分散される
デメリット
  1. 1)不況時、値下りが大きい
  2. 2)1室なら、空室リスクが高い
  3. 3)担保評価が低い(ローン満額厳しい or 金利が高い)
  4. 4)1室ならば、たいした税務対策にならない
  1. 1)投資金額が大きい
  2. 2)利回りは、短期的に見ると低い
  3. 3)流動性が低い(時期による)

まずは、金額と利回りです。
ワンルームマンションで、都心の超一等地に建つ物件などは、坪単価が400万円を超えるものも増えてきて、平均的な25m²(7.5坪)の物件で3,000万円という高級な物件も珍しくなくなりました。平均的な新築物件は東京中心部で2,500万~3,000万円、関西、名古屋では1,500万円~2,000万円という状況です。しかし、新築の1棟物件ですと、大都市圏では、たいてい1億円以上はします。1.5~3億円くらいの物件が中心価格帯です。(いずれも価格は、近年のもの)このように、金額の差はかなり、大きく「思い切り度合」もだいぶん違います。
利回りについては、どれくらいの利回りを求めるかは、投資する方のおかれている状況によって異なりますが、他にも時期や場所によっても異なりますので、一概に○○%ならばいいとはいえません。

また、大きな違いとしては、1棟もの賃貸マンションは土地を所有することになりますので、ワンルームマンションの場合に比べて格段に担保価値は高くなり、融資が受けやすくなります。

次に、空室リスクですが、空室のリスクは立地・賃料などにより変わりますが、大きく違う点が2つあります。1つは、1棟モノの賃貸物件の場合、1棟に複数部屋ありますので、空室のリスク分散ができます。ワンルームマンションを6部屋とか8部屋とか購入すれば、話は別ですが、1つだけ所有の場合は空室が出れば、空室率100%になります。
また、1棟もの物件の場合、サブリース会社と一括借上契約を結ぶ可能性はありますが、ワンルームをサブリースする例ももちろんありますが、あまり多くありません。ワンルームマンション投資の場合は、空室可能性が低い一等地に建てることが多いため、その必要がないとも言えますが、大学のそば等はいいですが、需要が安定していない立地の場合は、家賃を下げないと苦労することになります。

その他の違いは、図2にまとめておきましたので、ご確認ください。図2の内容は、立地や時期(不動産市況)により、一概にはいえないことをご了承ください。

土地活用ラボ for Owner アナリスト

吉崎 誠二(よしざき せいじ)

不動産エコノミスト
社団法人 住宅・不動産研究所 理事長

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。
立教大学大学院 博士前期課程修了。

(株)船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者等を経て現職。
不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

著書:「データで読み解く 賃貸住宅経営の極意」(2016年2月)、「2020年 大激震の住宅不動産市場」(朝日新聞出版)、「消費マンションを買う人、資産マンションを買える人」(青春新書)等10冊。多数の媒体に連載を持つ。

公式サイト:URL http://yoshizakiseiji.com/
社団法人 住宅・不動産総合研究所:URL http://www.hr-i.jp/

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