土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.316
  • リフォーム・メンテナンス

【土地オーナー様向け】新たな不動産活用ソリューション賃貸社員寮「エルプレイスシリーズ」

公開日:2020/02/28

不動産の新たな活用方法として注目を集めているのが、大和ライフネクストが提供する「賃貸社員寮 エルプレイスシリーズ」です。
大和ライフネクストの「エルプレイス」は、法人向け、家具家電付き、管理員の常駐、食事提供を行う賃貸社員寮です。
オーナー様が建築した建物を、大和ライフネクストが20年~30年のマスターリース契約し、企業に1部屋単位で2年~10年くらいの契約で貸すという事業モデルです。1社の企業に1棟全体を借りていただくこともあれば、1部屋単位で借りていただく場合もあります。
建物に関しては、大和ハウス工業がオーナー様と契約を締結、建築したうえで、大和ライフネクストが借りるというのが、基本のスキームとなっています。

年間約120社の企業様から約8000室の部屋探しのオーダー

オーナー様にとっては、法人からのオーダーがないと寮を建てることはできないのではないかと思われるかもしれません。しかし、現在、年間約120社の企業から約8000室の部屋探しのオーダーがあり、これまでの経験によって、社員寮のニーズを予測し、「エルプレイス」としてサービスを提供しています。建物が老朽化し、入居率が悪い場合は、大和ライフネクストで1棟を借り上げて、企業の必要戸数だけをリースバックしていただき、残りは他企業に貸すという事業も行っています。

現在、労働力不足を課題に掲げる企業が多く、社員獲得のための福利厚生は必須の条件となっています。そうした多くの企業のニーズ、そして、オーナー様の安定した収益を生み出す土地活用ソリューションへのニーズ、そこに、大和ライフネクストが長年培ってきた、管理業務のノウハウ、リフォーム・リノベーション技術などが組み合わさったのが、このエルプレイスシリーズです。

図1:エルプレイスシリーズの基本スキーム

大和ライフネクスト資料より

安定性が大きなオーナー様のメリット

賃貸社員寮の場合、一般的な賃貸住宅や賃貸マンションに比べ、賃料下落率が低い傾向にあります。また、オーナー様が、近隣に複数の賃貸住宅や賃貸マンションを所有されている場合でも、賃貸社員寮なら自社内競争が起こりにくくなります。
社員寮として借り受ける企業は、経営が優良な大手企業が多く、滞納やトラブルのリスクも避けられます。また「どんな人が入居されるのかわからない」と心配されるオーナー様にとっても安心のポイントです。単身用のマンションが建つと、ゴミの扱いなどマナーを心配する声がありますが、大和ライフネクストの建物には住み込みや常駐の管理員がいるためオーナー様が対応する必要はありません。
オーナー様の管理が楽である点も、大きなメリットのひとつです。水道光熱費、ご入居者様の入退去時の内装工事、建物の管理などは、すべて大和ライフネクストが行います。オーナー様は賃料を受け取るだけで、基本的には何もすることがありません。水光熱費や原状回復費用などの変動費用が少ないので、オーナー様は安定した賃貸住宅経営が見込めます。

エルプレイスシリーズで有効活用された事例を2点ご紹介します。

活用事例1 老朽化した賃貸マンションを建替えてエルプレイスに

もともと古い賃貸マンションが建っていた土地を、相続対策も兼ねて有効活用したいというニーズがオーナー様にありました。そこで、大和ライフネクストは、将来発生する相続を視野に入れて、全体のスキームを提案しました。建物の取り壊しや新築には資金が必要ですが、借入れ金額については相続税評価がマイナスになります。金融機関の融資条件が以前にも増して厳しくなっていますが、大和ライフネクストによる30年間のマスターリースが付いていることでフルローンが可能になりました。その結果、事業の安定性と大和ハウスグループの信頼性が評価され、エルプレイスを採用していただきました。
大和ライフネクストがマスターリースすることで、管理の煩わしさも解消。一括借り上げにより、10年間の安定経営が見込めました。

活用事例2 リノベーションで魅力満載の賃貸社員寮に

300室以上の賃貸マンションを社宅として企業に貸していましたが、契約が切れて空室となりました。老朽化も進んでおり、空室がなかなか埋まらない状態となっていました。
設備などの老朽化により市場ニーズとの乖離もあり、短期間でのリーシングは難しい状況でした。こうした問題を解決するために、大和ライフネクストは、リノベーションを提案。食堂・シアタールーム・フィットネスルーム・キッチンなどの共用スペースを充実させ、お部屋には家具・家電を標準装備。生まれ変わった建物は大和ライフネクストがマスターリースし、常時30社ほどの企業様にサブリースしています。

資料提供:大和ライフネクスト

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