コラム
<売りたい> 不動産売買契約の押さえるべきポイントから
確定申告まで

重要事項説明書とは？

重要事項説明書とは、売買する不動産に関する情報や適用される法令、取引条件に関する内容などを記載したもので、売買契約が成立する前に宅地建物取引士を介して必ず説明しなければならないと宅地建物取引業法で定められています。

売買契約書とは？

売買契約書とは、売主と買主が不動産の売買契約を結ぶ際に、当事者間で合意した事項や条件について記載したものです。売買契約書は売主と買主が共に宅建業者以外、かつその売買に宅建業者が仲介しない場合、作成義務はありませんが、トラブルを避けるため、作成することが好ましいでしょう。宅建業者に仲介を依頼した場合、売主または買主が宅建業者であれば、売主または買主が作成する場合もありますが、売主と買主が共に宅建業者以外の場合は、仲介する宅建業者が作成します。

また、売買契約書の付属書類として、物件の主要設備などにおける器具の有無や不具合を記載した「付帯設備表」、売主が知り得ている物件の状況について記載した「物件状況等報告書」という書類もあります。どちらも売主からの報告をもとに不動産会社が作成します。

売買契約書の確認ポイント

売主が売買契約書を確認する際のポイントについて解説します。

（1）売買物件の表示は正しいか

土地や建物の所在、地目、地積、持ち分、家屋番号、種類、構造、床面積などが正確に記載されているか確認しましょう。

（2）売買代金、手付金等の額は正しいか

売買代金の総額、土地代金、建物代金、手付金、中間金、残代金などが正確に記載されているか確認しましょう。

手付金には、次の３種類があります。

• ・証約手付……契約の締結を証明することを目的として授受される手付け。
• ・解約手付……売主は既に受け取った手付金の倍額を買主に返すこと、買主は既に支払った手付金を放棄することによって、売買契約を解除できる手付け。
• ・違約手付……当事者に契約違反があった場合に、損害賠償とは別に罰として没収する、または倍額を支払うという趣旨の手付け。

当事者間で特別な取り決めがされなかった場合、手付金は解約手付になる場合が多く、いつまで手付解除が可能なのかも確認しておきましょう。

（3）買主からの支払日

買主からの売買代金の支払日が正確に記載されているか、交渉した通りの期日になっているか確認しましょう。

売買契約書に無理のある条件はないか

（1）所有権の移転と引き渡しの時期に無理はないか

引き渡しの期日までに所有権移転登記が完了できなかった場合、違約金の支払いを求められる場合があるため、引き渡しの時期に無理はないか確認しておきましょう。

（2）ローン特約について、買主の住宅ローン利用に無理はないか

ローン特約が契約条項として入っており、かつ住宅ローンが不成立だった場合、売買契約そのものを解除して白紙に戻すことが可能になります。この場合、契約解除にあたっての条件が適用されないので、売買契約書で詳細な条件を確認しておきましょう。

（3）違約金の予定額は妥当か

締結後に売買契約を解除する場合は、売買代金の一定割合の違約金が発生する場合があります。違約金の予定額は、売買代金の1割程度が相場です。違約金が高額になると支払いが難しく、契約の解除自体ができないこともあり得るため、妥当な予定額か確認しておきましょう。

（4）手付解除はいつまで可能か

トラブルを防ぐため、個人間の取引の場合は手付解除できる期日を定め、いつまで手付解除が可能か、確認しておきましょう。

（5）引き継ぎを行う付帯設備等は明確か

中古物件の売買においては、付帯設備等を引き継ぐのか、撤去するのか、明確にしておく必要があります。また、引き継ぐ付帯設備については、不具合がないか確認しましょう。

不明確な条件はないか

（1）引き渡し前による物件の滅失・損傷時の取り扱いは明確か

売買契約書では、一般的に物件の引き渡し前に、天災地変など、売主・買主の責任ではない理由で物件が滅失、損傷したとき、その損害を誰が負担するのかという内容を定めます。不明確な場合は、条件の修正や追加を検討しましょう。

（2）契約不適合責任の期間は適切か

2020年4月の民法改正で、これまで「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものが、「契約不適合責任」という名称に変更になりました。民法上、行使期限が設けられており、買主は不具合を知ったときから1年以内にその内容を売主に通知することが必要になります。ただし、行使期限を1年より短く、あるいは1年より長く設定することも可能なので、売買契約書で行使期限を明確にしておきましょう。

（3）売主は土地の実測を行うのか。また、実測時の面積の増減に応じて売買代金の精算を行うのか

登記簿に記載されている面積で売買契約を結ぶことを「公簿取引」と言います。この場合、測量して実際の面積と差異が生じても、売買代金の精算は行いません。
一方、土地家屋調査士などに依頼して実際に測量してもらい、面積を確定して売買契約を結ぶことを「実測取引」と言います。測量後に確定した面積と、売買契約時に取り決めた㎡単価をもとに、売買代金の精算を行います。取引内容や条件を明確にしておきましょう。

（4）公租公課の精算方法と金額

公租公課、つまり「固定資産税・都市計画税」を、売主と買主でどのように分担するかも明確に定めて、売買契約書に記載しましょう。引き渡し日を基準に、ガス代・水道代・電気代、マンションの場合は管理費や修繕積立金なども精算するのが一般的です。

必要書類の準備

売買契約書、重要事項説明書のほかに、売買契約から引き渡しまでの間に、手続きに必要な書類があります。

■売買契約時から引き渡しまでに主に必要な書類

• ・運転免許証やパスポートなどの本人確認書類
• ・実印
• ・印鑑証明書
• ・住民票（※印鑑証明書記載の住所と登記情報記載の住所が異なる場合のみ）
• ・司法書士への委任状
• ・固定資産評価証明書
• ・抵当権抹消登記に必要な関係書類
• ・預金通帳（もしくは控え）
• ・境界(筆界)確認書
• ・付帯設備の保証書、取扱説明書など

ほかにも不動産会社への売却相談時や訪問査定時、媒介契約時などにも、さまざまな書類が必要になる場合があります。

例えば、不動産会社への売却相談時・訪問査定時には、売却しようとする物件について、不動産会社に概要を把握してもらい、購入希望者に提示するための書類が必要になります。必要な書類に関しては、必ず事前に不動産会社に確認し、早めに準備をしましょう。

■不動産会社への売却相談時・訪問査定時に必要な書類

• ・登記済権利証または登記識別情報
• ・間取り図・測量図
• ・住宅ローン残高証明書
• ・建築確認済証、検査済証
• ・建築設計図書、工事記録書
• ・耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書
• ・地盤調査報告書、住宅性能評価書、既存住宅性能評価書

また、不動産会社との媒介契約時に必要となる書類には次のようなものがあります。

■媒介契約時に必要な書類

• ・登記済権利書または登記識別情報
• ・固定資産税・都市計画税納税通知書または固定資産公課証明書
• ・マンションの管理規約（マンションの場合）

当事者が立ち会い不動産の状態や境界を確認

物件の状態や境界を当事者が立ち会い確認することが必要です。物件の状態の確認は、契約時に売主、買主が署名押印した設備表、物件状況等報告書の状況から変化していないかを決済前に確認します。物件の状況は物件状況等報告書通りか、付帯設備の状況は付帯設備表通りか、物件の広さや間取りに間違いはないかなど確認しましょう。

また、境界を確認することは早くても契約前、一般的には決済前です。境界を確定させる際は、すべての隣地所有者と土地家屋調査士にも立ち会ってもらい、境界点に同意を得る作業を行います。

引っ越しをし、物件を引き渡せる状態にする

残代金の受領日までに、引っ越しや公共料金の精算などを済ませ、買主へ物件を引き渡せる状態にする必要があります。

引き渡し（決済）当日のスケジュール

（1）司法書士による本人確認、司法書士に登記申請を依頼する

買主が融資を受けた金融機関や不動産会社などで、司法書士による売主と買主の本人確認後、司法書士に必要書類を渡して登記申請を依頼します。

（2）残代金を受領する

売買代金から手付金を差し引いた残代金を受け取り、不動産会社が準備した領収書を発行します。また、固定資産税・都市計画税や管理費・修繕積立金などの精算も行います。

（3）関係書類や鍵などを引き渡す

付帯設備の保証書や取扱説明書、物件のすべての鍵などを買主に引き渡します。

（4）諸費用を支払う

不動産会社への仲介手数料、司法書士への報酬など、諸費用を支払います。決済に不備がないか確認し、売買契約一連の手続きは完了です。