コラム
<借地> 【地主向け】
借地の契約期間が満了になったらどうする？
いまから考えておくべきポイント

（1）更新

旧法借地権・普通借地権の場合、次のような更新のケースがあります。もっとも一般的なのは「合意更新」ですが、その他についても確認しておきましょう。

■更新請求による更新

建物所有者（借地人）から地主に更新を請求された場合に必要なケースです。借地に建物があり、かつ、地主側に正当な事由がない場合、地主は更新を拒否できず、契約を同条件で更新しなければなりません。

■合意更新

地主と建物所有者（借地人）、双方が合意した上で更新手続きを行うケースです。更新料、更新後の地代、その他条件などを地主と借地人が協議して決定します。

■法定更新

「更新を忘れていた」など、更新請求や合意更新による更新がなかった場合、自動的に契約が更新されることを「法定更新」といいます。ただし、定期借地権においては認められていません。借地上に建物があり、かつ、建物所有者（借地人）が使用していることが条件です。地主に正当な事由がある場合には、異議を申し立てることができます。

■更新拒絶

契約期間満了の際、地主に正当な事由がある場合には、借地契約を終了させることができます。これを「更新拒絶」といいます。「正当な事由」については、新法の借地借家法で「地主と借地権者の双方が、それぞれ土地を必要とする事情」があり、地主の事情のほうが重視される内容でなくてはなりません。

■更新料の目安（普通借地権）

更新料の目安は、「自用地価格」と「借地権割合」によって決まります。現在は自用地価格に借地権割合を掛けた「借地権価格」の5％程度といわれていますが、法律などによる定めはありません。

自用地価格…その土地を所有者以外に使用する権利を持つ人がいない場合、つまり、利用も処分も自分自身が自由に行える土地として考えた場合の評価額

借地権割合…その土地の権利の借地の割合。国税庁が30～90％で定めており、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で調べることができる

（2）買取・売却

借地の契約期間が満了になり、更新しない場合には、次のようなケースが考えられます。

■地主が買い取る

地主側の事情で地主が契約の更新を認めなかった場合には、建物所有者（借地人）が「建物買取請求権」を行使することになり、建物の買い取りをする必要があります。建物買取請求権が 行使された時点で「売買契約の成立」となり（形成権。一方的な形成行為で法律的な変更、破棄、変更などが成立する）、地主には拒否権がありません。

■建物所有者（借地人）が借地権を第三者に売却する

借地権は売却できるため、次のような方法が可能です。

①建物所有者（借地人）と等価交換を行ったのち、売却
「等価交換」とは、底地と借地権のそれぞれ一部を交換し、土地を評価額案分で分けることをいいます。例として、借地権割合60％、底地の割合40％とした場合で考えましょう。

このように、地主はもともとの土地の40％を完全に所有でき、建物所有者（借地人）の意思に関係なく土地を売却したり、新たな建物の建築などの活用が可能になります。また、所得税の「固定資産の交換の特例（※）」の対象となる場合もあります。交換した土地を交換直前と同じ用途のものとするなど、条件次第では税務対策が可能です。

※個人が、土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と交換したときは、譲渡がなかったものとする特例
国税庁ホームページ　No.3502 「土地建物の交換をしたときの特例」より
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3502.htm

②借地権と底地をセットにして売却（同時売却）
建物所有者（借地人）が合意した場合に限りますが、底地を売るのと同時に借地権を売却する「同時売却」という方法もあります。借地権と底地がセットになっているために所有地の100％を売ることができ、不動産としての価値が高い状態での売却が可能です。

（3）返還してもらう

更新せずに返還してもらう場合については下記の通りです。

■地主側から借地の契約期間満了を希望する場合

借地契約の更新時に「更新拒絶」することにより、返還してもらうことが可能です。返還を希望する場合、「更地にして返還してもらう」という方法がありますが、建物所有者（借地人）から「建物買取請求」があれば応じなければなりません。