コラム
<借地> 【地主向け】
底地を相続するときに知っておきたい借地権の基本

（1）底地権と借地権

一つの同じ土地でも、それを貸す側と借りる側で呼び名も意味合いも変わります。底地権は、土地の所有者が「土地を他人に貸すこと」に関する権利、借地権は土地を借りる人が「その土地を利用すること」に関する権利です。

さらに詳しく解説すると、下記の通りになります。

【土地を所有する側の視点で】

底地…「第三者に地代をもらって貸している状態」の土地。
底地権…底地を所有する権利。この権利を持つ人はいわゆる「地主」であり、「底地権者」ともいいます。底地の場合、地主はその土地を自分のために利用することができません。

【土地を借りる側の視点で】

借地…「第三者に地代を払って借りている（建物を建てて利用している）状態」の土地。
借地権…借地を利用する権利。借地権はその土地の底地権を持つ人（地主）の承諾を得られれば、譲渡したり売却したりすることができます。

底地は「借地権が設定されている土地である」ともいえます。

（2）旧法借地権とは

旧法借地権とは、1921年に制定された「借地法」（旧借地法）に基づく権利です。不動産の貸し借りにおいて、不利な状況に置かれることが多かった不動産を借りる人（借地人）を保護することを目的として制定されました。これにより、半永久的に契約が更新され、借地人は地主の都合で土地を返さなくてもよくなるという有利な立場になったのです。一方で、地主からすると「貸した土地を返してもらえない」といった不利な立場になりました。

（3）新法借地権の「普通借地権」「定期借地権」とは

旧法借地権による地主・借地人の不平等さを解決するため、1992年に借地法を改善する形で「借地借家法」（新法）が施行されました。この法律に基づく権利を「新法借地権」といいます。新法借地権には「普通借地権」や「定期借地権」が含まれており、これらは契約期間が限定されるという、旧法との違いがあります。定期借地権では契約期間が終了すれば地主に土地が返却されるため、旧法よりも地主が保護されることになりました。

また、定期借地権には一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権の3種類があり、それぞれ存続期間やその他の条件が異なります。詳しくは下記の表をご確認ください。

※契約期間により異なります。詳しくは専門家にご相談ください。

契約日が1992年7月31日以前の場合は旧法が適用され、8月1日以降の場合には新法が適用されます。

（1）底地を相続するには、相続税がかかる

底地は資産であり、相続する場合には相続税の課税対象となります。相続税額は底地の価値、いわゆる相続税評価額によって変わります。

自用地評価額は国税庁の「路線価図・評価倍率表」から調べることが可能です。下記よりご確認ください。
https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm
また、「借地権割合」とは一般的には底地の評価額に対する借地権価格の割合を指しますが、相続税では国税庁が地域ごとに定めています。

（2）普通借地権の場合でも、契約の定めがなければ建物所有者（借地人）が更新料を支払う義務はない

普通借地権の更新時、地主は建物所有者（借地人）から必ずしも「更新料」の支払いを受けられるとは限らないため、収入として当てにしている場合には注意が必要です。
更新料の支払いは、あくまでも双方が合意し、契約で定めた場合に限ります。契約で定めていなければ支払義務はなく、また、業界的な慣習などもないと考えられています。そのため、むやみに更新料を請求すればトラブルに発展する恐れがあるので注意しましょう。

（3）建物所有者（借地人）がリフォームや建物を売却する際は、地主側に相談する

建物所有者（借地人）が建物の建て替えや増改築、または売却を希望する際には、地主の承諾が必要とされています。建て替えや増改築を申し出られた場合、地主と借地人とで承諾のための条件について協議し、地主は借地人から「承諾料」の支払を受けられる可能性があります。

（4）借地上の建物が滅失した場合の借地権の考え方は、旧法・新法で異なる

新法である借地借家法において、借地権が存続している期間に建物が滅失しても、借地権は消滅しないとされています。滅失とは、自然災害、火事、取り壊しなどによって建物がなくなることをいいます。ただし、借地権の存在を第三者に主張するには滅失した土地上に看板を立てるなどして一定事項の掲示をしておくことが必要です。

ただし、旧法である借地法では、建物の朽廃（きゅうはい）と滅失を区別し、朽廃の場合は原則として借地権が消滅するとしています。朽廃は「老朽化」とほぼ同義です。