土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.323
  • 不動産市況を読み解く

2020年1~3月の不動産市況から今後を読み解く

公開日:2020/04/30

今回は、3月に発表された、いくつかの不動産・住宅に関するデータを見ながら、今後の市況感を予測してみます。

2月分の住宅着工件数は?

注目されていた、2020年2月分の住宅着工件数が3月末に発表されました。
2月分の住宅着工件数は、総数が63,105戸(前年同月比87.7%)、持ち家が19,557戸(前年同月比88.9%)、貸家が22,638戸(前年同月比81.1%)となり、昨年に比べて大きく落ち込む結果となりました。しかし、2020年1月と比べると、総数はプラス4.6%と増えており、持ち家はプラス8.4%、貸家はマイナス6.2%となりました。また、2020年に入り、公的資金による住宅建築は、大きく減少しており、2019年は少ない月でも7500戸以上ありました(最高は8378戸)が、今年に入って、6000戸台が続いています。

現在、各企業とも営業活動に歯止めがかかっていますので、3月以降、とくに4月・5月あたりはかなりの落ち込みが予想されます。
しかし、これまでの実例(日本だけでなく、先進各国でも同様)から、詳細の説明は省きますが、住宅建築・住宅購入需要は一定数あり、それらは溜まっていくとされています。
つまり、たとえ一時期大きく落ち込んでもその需要は戻ってきますので、早晩、着工数は戻ってくると思われます。
ちなみに、この逆の原理が、消費税増税前の駆け込み需要による着工数の急増、つまりこれは、「需要の先食い」ということです。今起こっていることは、「需要の先送り」ということになります。

オフィス市況は?

三鬼商事の公表資料によると、3月に入りオフィスビルで空室が少し増えてきたようです。
東京都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)の平均空室率は1.50%(前月比0.01ポイント上昇)となり、9ヵ月ぶりの空室率上昇のようです。また、大阪ビジネス地区の平均空室率は2.00%で、こちらも前月比0.06ポイント上昇となり、空室率が上昇し始めているようです。
リモートワークの導入が進んでいますが、この「働き方の変化」がオフィスビル市況にどんな影響を与えるのかが注目されます。数字に変化がみられるとすれば、夏以降の数字だと思いますが、市況もさることながら、なかなか進まなかった「働き方改革」が、思わぬ要因によって進行することになるかもしれません。

資産の組み換えが起こる?

「資産3分割の原則」と言われる、「資産管理」における格言があります。資産を、株式などの金融資産、不動産、現金の3つに分けて所有するというものです。ハイリスクハイリターンの株式(金融資産)、ミドルリスクミドルリターンの不動産、安定の現金(国債・MMFなど含む)に分けるというものです。ここ2年くらい株価は比較的、安定していましたので、今年2月下旬以降のように大きく上げ下げすると、動揺も大きくなります。
土地活用・不動産投資を行っている方と話をすると、最近の株式相場の乱高下を経験し、「やはり、株式投資はリスクが大きい、不動産投資の方が、安定感がある」と感じた方も多いようです。こうした背景をふまえれば、株式資産から不動産関連資産への資金移動が予想されます。

住宅投資の安定感

しかし、不動産投資のすべてが安心かというと、一概にそうとはいえません。
不動産賃料を裏付けとした金融資産であるJREITは、ここに来てだいぶ戻りましたが、2月末ごろから全面的に暴落状況が続きました。JREITには、オフィスビル中心のもの、賃貸住宅中心のもの、ホテル中心のもの、商業施設中心のもの、物流施設中心のもの、等があります。REIT価格の推移を見れば、すぐに分かりますが、この大幅値下がり期においても、下げ幅が小さく済んでいるのが、「賃貸住宅中心のREIT」です。逆に、ホテル、商業施設・オフィスビル系の落ち込みはとても激しいものでした。こうした事実をみても、住宅への不動産投資は、他の不動産投資に比べて安定感があります。

賃貸住宅への投資、土地活用投資は、昨今のように金融資産が不安定な状況下では、「安定感ある投資」であることが再認識されることでしょう。

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