コラム
<空き家／賃貸> 害虫・不法投棄・放火……
空き家の放置は危険だらけ！

（1）「特定空き家」とは

「特定空き家」とは、2014年（平成26年）11月27日公布、2015年（平成27年）2月26日施行の「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家対策特別措置法）」において定義されたものです。

下記にて詳しく説明します。

■そのまま放置した場合、倒壊など、著しく保安上危険となるおそれのある状態にある空き家

• ①建築物が倒壊するおそれがある屋根、外壁等が脱落、飛散などをするおそれがある
• ②擁壁（高低差のある土地の側面の土が崩れるのを防ぐ壁状の構造物のこと）が老朽化し危険となるおそれがある

■そのまま放置した場合、著しく衛生上有害となるおそれのある状態にある空き家

• ①建物や設備が破損し、次のような状態にあること

  • ・吹き付け石綿などが飛散して、それらに暴露する危険性が高い状態
  • ・浄化槽などの放置、破損による汚物の流出、臭気の発生があり、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている状態
  • ・排水などが流出し、臭気が発生して地域住民の日常生活に支障を及ぼしている状態

• ②ごみ等の放置、不法投棄が原因で、以下の状態にあること

  • ・ごみ等の放置や不法投棄によって臭気が発生し、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている状態
  • ・ごみ等の放置や不法投棄が原因で、多数のネズミやハエが発生し、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている状態

■適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損なっている状態にある空き家

• ①適切な管理が行われていないことにより、既存の景観に関するルールに著しく適合しない状態

• ②次のような状態になっており、周囲の景観と著しく不調和になっている状態

  • ・屋根や外壁などが、汚物や落書きなどによって外見上大きく傷んだり汚れたまま放置されたりしている
  • ・多数の窓ガラスが割れたまま放置されている
  • ・看板が原型をとどめず本来の用をなさない程度まで、破損、汚損したまま放置されている
  • ・立木などが建築物の全面を覆う程度まで繁茂している
  • ・敷地内にごみなどが散乱、あるいは山積したままで放置されている

■その他周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態にある空き家

• ①立木が原因で、次のような状態になっていること

  • ・立木の腐朽、倒壊、枝折れなどが生じ、近隣の道路や家屋の敷地等に枝等が大量に散らばっている
  • ・立木の枝などが近隣の道路等にはみ出し、歩行者等の通行を妨げている

• ②空家などに住みついた動物等が原因で、次のような状態になっていること

  • ・動物の鳴き声や動物によるその他の音が頻繁に発生し、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている
  • ・動物のふん尿その他の汚物の放置により臭気が発生し、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている
  • ・敷地外に動物の毛または羽毛が大量に飛散し、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている
  • ・多数のネズミ、ハエ、蚊、ノミ等が発生し、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている
  • ・住みついた動物が周辺の土地・家屋に侵入し、地域住民の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがある
  • ・シロアリが大量に発生し、近隣の家屋に飛来し、地域住民の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがある

• ③建築物などの不適切な管理等が原因で、次のような状態になっていること

  • ・門扉が施錠されていない、窓ガラスが割れている等不特定の者が容易に侵入できる状態で放置されている
  • ・屋根の雪止めの破損など不適切な管理により、空き家からの落雪が発生し、歩行者等の通行を妨げている
  • ・周辺の道路、家屋の敷地等に土砂等が大量に流出している

（2）特定空き家に指定された場合、どうなるのか

特定空き家に指定されると、以下のような段階を経て、最終的には行政による措置（行政代執行）が行われます。途中段階で所有者が対応すれば、行政代執行に至ることはありません。

■1.特定空き家に指定

行政の調査により、特定空き家と指定されます。

■2.助言・指導

特定空き家の所有者は、行政による助言や指導により、空き家の管理状況改善を目指すことになります。これにより空き家の状態に問題がなくなれば、特定空き家の指定は解除されます。

■3.勧告

助言と指導が行われても空き家の状態が改善しなかった場合には、市町村長から必要な措置を取るよう「勧告」がなされます。勧告された者は、期限内に指定された措置を行わなければなりません。

また、勧告を受けた時点で、地方税法の規定により、「固定資産税等の住宅用地特例」の対象から除外されることになります。すると、住宅用地であれば受けることができる固定資産税の軽減措置を受けることができなくなり、固定資産税による負担が大きくなってしまいます。

固定資産税の軽減措置については、こちら

■4.命令

特定空き家の所有者が勧告に従わなかった場合、市町村長により、勧告の措置を行うよう「命令」がなされます。命令は勧告よりも法的拘束力の強い通達であり、命じられた者がこれを無視した場合には、最大で50万円の過料（行政処分においての罰金）を支払わなければなりません。空き家については次の「行政代執行」の段階に移行します。

■5.行政代執行

空き家の所有者に代わり、行政が必要な措置を行います。行政代執行によって発生した費用は、本来措置を行うべきであった空き家の所有者から徴収されます。日程などは所有者の事情に関係なく、あくまでも強制的に実施されます。

ごみの処分や立木の剪定、壁の修繕など、行われる措置は空き家とその敷地の状態によって異なりますが、場合によっては家屋の取り壊しも行われるため、多大な費用が必要となるおそれもあります。また、空き家の所有者が業者を指定することはできないので、費用は個人で手配するよりも高額になると考えたほうがよいでしょう。

費用については規模や工事日数により大きな差が発生しますので、ご注意ください。また、行政代執行と並び「略式代執行」という言葉もありますが、略式代執行は「所有者が特定できない状態」で行われる措置を指します。略式代執行による費用は、所有者を特定してから請求されます。
行政代執行における費用は、個人が納める税金と同じ扱いです。支払えない場合には財産が差し押さえられることになります。

なお、行政代執行は、2019年（令和元年）に28件、2020年（令和2年）に23件行われています。なお、最初のステップである「助言・指導」はそれぞれの年度で5,000件以上行われており、多くの住宅が特定空き家である危険性があるとして注視されていることがわかります。