コラム
<空き家／賃貸> 実家は大丈夫？「空き家の放置で、
税金6倍」の仕組みを解説

軽減措置の計算方法

赤字部分は住宅用地だからこその減税であり、これを「特例率」として覚えておくといいでしょう。
なお、これは空き家が「特定空き家」に指定されていない場合の税率となります。特定空き家については『害虫・不法投棄・放火……空き家の放置は危険だらけ！』 をご覧ください。

空き家も「固定資産税等の住宅用地特例」は適用される

前述のように、空き家であっても「特定空き家」でなければ「固定資産税等の住宅用地特例」は適用され、軽減措置を受けることができます。なお、固定資産税は「建物」と「土地」、それぞれに課税されるものです。

更地にすると建物の固定資産税はなくなるが、固定資産税の総額は増える

建物を解体して「更地」にすることで建物に対する固定資産税はなくなりますが、「固定資産税等の住宅用地特例」が適用されなくなることで、土地にかかる税金の特例率はなくなります。その結果、固定資産税の総額は増えてしまうのです。

空き家を維持する方が多いのは、この課税問題が原因であるとも言えます。たとえ人が住んでいなくとも、建物を残したままのほうが税制的に有利だからです。

固定資産税等の住宅用地特例が適用される場合

特定空き家に指定され、固定資産税等の住宅用地特例が適用されない場合

上記のように、固定資産税だけを見ると、特例率1／６が適応されないため、6倍もの金額になります。これが、冒頭でもご紹介した「空き家を放置すると税金が6倍になる」という言葉の意味です。税金の負担を増やさないためには、所有している空き家が「特定空き家」および「管理不全空き家」に指定されないように管理する必要があります。

（1）空き家のままにしない方法

空き家を手放す（売却する）、空き家を賃貸物件として貸し出すなどの方法があります。

■空き家を中古物件として売却する、あるいは貸し出す

建物と土地を売却、あるいは賃貸物件として貸し出すという方法です。なお、「相続した空き家」を売却する場合には、最高3,000万円の特別控除があります（2023年12月31日まで）。空き家を譲渡した際に得た利益から、最高3,000万円を控除することが可能です。

賃貸物件にする場合には、空き家の修繕や、貸し主（大家）としての管理が必要となります。ご自身では難しい場合、遠方であっても賃貸に関する業務を業者に依頼することが可能です。

■空き家を解体して更地にする

前述したように、この方法では固定資産税が増えてしまうため、その負担をカバーするだけの活用方法が必要となってしまいます。解体費用も必要です。ただし、エリアによりますが「更地にしたほうが売却しやすい」という場合もありますので、不動産会社などにきちんと相談してから決めましょう。

（2）空き家のままで維持する方法

いま住んでいる家から遠方にある建物を、「空き家」として維持する場合、次のような方法があります。

■自分で管理する

まずは自分で管理するとして、その場合の手間や費用を考えてみましょう。交通費も含めて計算します。あまりにも遠方であれば現実的でないこともありますが、これが「本来必要とされる費用」です。他人に任せる場合、管理業者に任せる場合の費用と比較することが重要です。

■親戚や知人に管理を依頼する

空き家になったばかりの短い間であれば、親戚や知人に任せても問題ないでしょう。ただし、長期になる場合は管理にかかる費用やお礼としての報酬などについてより詳細に考える必要が出てきます。また、決して家の管理についての知識があるわけではないので、完全に任せるということはできません。どのポイントをどのようなペースで確認してほしいか、こちらの要望の詳細を伝えておく必要があります。また、管理を任せたことによりトラブルが発生しても、その責任は所有者にあることを理解しておく必要があります。

■専門の管理業者に依頼する

親戚や知人に管理を依頼するにはさまざまな手間が必要になりますし、気遣いも必要です。そういったことを避けたいと考える方は、専門の管理業者に依頼することで解決します。費用は少々高めになるかもしれませんが、空き家管理のプロに任せる安心感は大きなものです。所有者の要望を聞いてくれるだけでなく、プロの観点から必要な管理はどんなものかの提案もしてくれるでしょう。予算に合わせてのプランなどもありますので、ぜひご相談してみてください。

空き家を「特定空き家」にしないことも重要ですが、それ以前に、損害賠償責任など問われないよう適切な管理をすることが重要です。管理費用や税金など、発生し得る経済的負担を算出し、今後どのように空き家を管理していくべきか、しっかり考えていきましょう。