コラム
<売りたい> 建物の評価額って？
基準や調べ方を解説

（1）再調達価格

建物の担保評価をする際、金融機関や保険会社などでよく使う指標として「再調達価格」というものがあります。たとえば、保険の対象となっている建物が火災や震災などで損失を受けたとして、損失したものと同一の質、用途、規模を再現した場合、その再現に必要になる費用が再調達価格です。鉄筋コンクリート造、木造など、建物がどんな構造であるかによって、再調達価格は異なります。また、この価格は目安であり、金融機関によっては設定されている単価が異なるため、注意が必要です。

（2）建物面積

「建物面積」とは、建物のすべての階の床面積の合計値のことをいい、延床面積を用います。

（3）残存耐用年数

「残存耐用年数」とは、現時点で残っている耐用年数のことです。次に説明する「法定耐用年数」から築年数を差し引いたものとなります。

（4）法定耐用年数

「法定耐用年数」とは、税法上の建物の耐用年数のことです。建物の価値は時間を経るほど下がっていくもので、最後にはゼロになります（これを「減価償却」といいます）。ゼロになるまでの期間が法律上の耐用年数とされ、建物評価額の計算に用いられます。(3)÷(4)を行うことで、残っている耐用年数の割合がわかります。

法定耐用年数は、国税庁のホームページで確認することができます。同じ構造のものでも、用途によって法定年数は異なります。

（参考）
No.2100 減価償却のあらまし
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2100.htm
【参考1】主な減価償却資産の耐用年数表(PDF/406KB)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf

固定資産税の納税通知書での確認

ご自身が所有する建物であれば、その建物のある市区町村から毎年6月ごろに発送される「固定資産税の納税通知書」で、家屋の「価格」もしくは「評価額」の欄を確認しましょう。納税通知書の項目や様式などは自治体によって異なりますので注意しましょう。

固定資産税評価額は、ご自身が所有する土地のある市区町村から発送される固定資産税の納税通知書の家屋の「価格」もしくは「評価額」の欄で確認を。納税通知書の項目や様式などは自治体によって異なる。

その他の方法としては、下記のものがあります。

「固定資産税課税台帳」の閲覧を申請し、確認する

各自治体に固定資産税課税台帳の閲覧申請をすることで、建物評価額が確認できます。閲覧可能な方は、納税義務がある方、その方と土地を共有する方、相続人、借地人・借家人、これらの方から委任を受けた方に限られます。本人確認書類など、必要なものは事前に市区町村の担当課に問い合わせるようにしましょう。

「固定資産評価証明書」を取得する

固定資産評価証明書を取得する方法には、市区町村の担当課の窓口、または郵送による取得の2種類があります。

市区町村の窓口で取得する場合は、役所の担当する課の窓口や出張所などで申請書とともに必要書類を提示・提出します。

郵送で取得する場合は、役所のホームページで申請書をダウンロードして、必要書類と返信用封筒（切手を添付したもの）、取得に必要な手数料分の郵便定額小為替などを同封して郵送します。必要なものは事前に市区町村の担当課に確認するようにしましょう。

ここまでご説明した通り、金融機関が用いる建物評価額を計算式から算出することによって建物のおおよその価値を知ることができます。ただし、「耐用年数が満了となった建物の価値がゼロなのか」と言えばそうではありません。つまり、「計算上の建物評価額」から実際の利用価値や売却価格を導き出すのは難しく、実情に近い販売価格を知るには周辺環境、周辺相場などの要因も含めての査定を行うことが重要となります。

それゆえ戸建て住宅の査定は、不動産会社などの専門家に依頼することが良いと思います。特に、大手ハウスメーカー10社グループが協力して設立した「優良ストック住宅推進協議会」が認定する住宅にお住まいの方は、「スムストック（https://sumstock.jp/）」を活用して売却することが可能です。

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また、インターネットを利用すれば、ご自身で簡単に相場を知ることが可能です。一括査定のホームページや各不動産のホームページを利用して、調べてみましょう。周辺物件の価格を参考に、ある程度の販売価格を割り出すことができます。