コラム
<売りたい> 土地の価格はどんな基準で決まる？
種類や調べ方を解説

（1）実勢価格

「実勢価格」は、「実際に取引が成立したときの価格」のことをいいます。もっとも現状の価格を正しく表した価格とも言えるでしょう。しかしながら、全ての地域において事例があるわけではありません。今回売却を検討している物件の周辺で過去に実績がない場合や、取引事例が古すぎる場合など、次にご説明する「公示地価」や「基準地価」などを目安として、土地の形状や周辺環境、売買の時期や需給バランスといった土地の評価に加え、地域の将来性なども考慮して実勢価格を推測します。

（2）公示価格

「公示価格」は、国土交通省により毎年公表される、土地の価格を決める際の指標となるものです。毎年１月１日時点の標準的な土地について、3月に公表されます。不動産鑑定士が現地調査を行い、土地の形状、周辺状況、駅からの距離やガス・上下水道の整備状況などを評価し、それを基に国土交通省の土地鑑定委員会が定めます。

（3）基準地価（都道府県基準地標準価格）

「公示価格」が国土交通省から公表されるものであるのに対し、「基準地価」は都道府県が公表するもので、正式には「都道府県基準地標準価格」と呼びます。毎年7月1日時点の価格について、9月下旬に公表されます。

（4）相続税路線価

「相続税路線価」は、土地が面している道路の「路線価」から算出される土地の価格のことです。路線価とは、その路線（道路）に面している標準的な宅地の価格であり、１平方メートル当たりで公表されているため、「路線価×土地の面積」で算出します。これは相続税・贈与税の計算に利用され、一般的に公示価格の80％程度に設定されています。路線価は1月1日時点の評価額が、7月に公表されます。

（5）固定資産税評価額

「固定資産税評価額」は、市区町村が設定するものであり（東京23区のみ都が決定）、固定資産税・都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算定基準となる価格です。公示価格に大きな変動がない限りは、通常3年ごとに評価替えが行われます。一般的に、公示価格の70％程度となります。4月～6月ごろに発送される納税通知書に一緒に添付されている課税明細書の「価格」という項目に、固定資産税評価額の記載があり確認可能です。

5つの基準は次のような関係となっております。

実勢価格は取引成立価格ですが、事例がない場合、公示価格や基準地価などをもとに参考値を出します。相続税路線価や固定資産税評価額がわからない場合は、公示価格から参考値を出します。あくまで目安ですので、実際に売買される場合などは、不動産会社に相談しましょう。

（1）実勢価格の調べ方

実勢価格は国土交通省の 「土地総合情報システム（https://www.land.mlit.go.jp/webland/）」の「不動産取引価格情報検索」で調べることができます。ただし、統計上のタイムラグが発生するため、より実際に近い価格を知りたい場合には、現地周辺にある不動産会社などに相談するのも良いでしょう。

（2）公示価格の調べ方

公示価格も、上記と同じ国土交通省の「土地総合情報システム（https://www.land.mlit.go.jp/webland/）」で検索することができます。トップページにある「地価公示　都道府県地価調査」をクリックし、該当するエリアを選択しながら検索してください。

（3）基準地価の調べ方

基準地価（都道府県基準地標準価格）は上記公示価格と同様に国土交通省の「土地総合情報システム（https://www.land.mlit.go.jp/webland/）」で調べることができます。また、各都道府県のホームページで調べることも可能です。自治体によってホームページの仕様などは異なりますので、それぞれの案内をご確認ください。

（4）相続税路線価の調べ方

路線価は全国の税務署、あるいは国税庁のホームページにある「路線価図・評価倍率表（https://www.rosenka.nta.go.jp/）」で調べることができます。

（5）固定資産税評価額の調べ方

ご自身が所有する土地のある市区町村から4月～6月ごろに発送される固定資産税の納税通知書の土地の「価格」もしくは「評価額」の欄を確認しましょう。納税通知書の項目や様式などは自治体によって異なりますので注意しましょう。

固定資産税評価額は、ご自身が所有する土地のある市区町村から発送される固定資産税の納税通知書の土地の「価格」もしくは「評価額」の欄で確認を。納税通知書の項目や様式などは自治体によって異なる。

また、各自治体に固定資産税課税台帳の閲覧申請をして確認することも可能です。ただし、閲覧可能なのは納税義務がある方、その方と土地を共有する方、相続人、借地人・借家人およびこれらの方から委任を受けた方に限定されます。

ほかにも「固定資産評価証明書」を、市区町村の担当課の窓口、または郵送により取得して確認する方法もあります。市区町村の窓口で取得する場合は、役所の担当する課の窓口や出張所などで申請書とともに必要書類を提示・提出します。郵送で取得する場合は、役所のホームページで申請書をダウンロードして、必要書類と返信用封筒（切手を添付したもの）、取得に必要な手数料分の郵便定額小為替などを同封して郵送します。必要なものは事前に市区町村の担当課に確認するようにしましょう。