土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.184
  • 不動産市況を読み解く

金融機関の賃貸住宅向け融資(アパートローン)は過熱気味なのか?

公開日:2016/12/22

アパートローンの審査が厳しくなった?

アパートローンとは、土地を所有する方が賃貸住宅等を建てる際に建築資金(その他付帯施設含む)として受ける融資のことです。土地活用を行う多くの方が、各種金融機関を通じて利用します。
金融機関関係者の話によると、2016年12月以降、審査が厳しくなっているようです。また、メディアでも同様の報道が見られはじめています。日経新聞2016年12月14日朝刊の見出しには、「アパート融資、過熱警戒。金融庁、節税効果などを調査」とありました。
日銀のデータによると、2016年9月末時点の、主にアパートローンと思われる「個人による貸家業」の貸出残高(国内銀行、銀行勘定ベース)では、22兆76億円となっており、2015年の春先から急に伸びています。
建築数でこれを検証すると、確かに新築住宅着工戸数の貸家も2015年は前年対比プラス4.6%(37.8万戸)、2016年は、前年対比10.5%となっており、リーマンショック後では最も多く建てられています。
銀行、特に地方銀行や信用金庫においては、優良貸出先の減少にともなう融資の伸び悩みに加え、マイナス金利の影響で収益環境が悪化している中、数少ない健全な貸出先としてのアパートローンに力を入れている現状が見え隠れします。

こうした状況が、金融庁が警鐘を鳴らしていることにつながっているのでしょう。

無理のない収支計画を

アパートローンは、土地活用として賃貸用物件を建てる際の建築費用の融資を受けるので、ローン借り主(オーナー)は、賃料収入をローンの返済原資とするのが一般的なパターンです。
ですから、賃料収入が返済額を下回ると、例え税務対策につながるとしても、マイナス分は持ち出しとなってしまいます。
金融庁の思惑は、こうしたオーナー負担が大きくなることを未然に防ぎたいということでしょう。問題は、懸念されるのは、健全な収支計画を立てている融資申し込みについても、金融機関による急な融資意欲減退に巻き込まれないかということです。
当然のことですが、賃貸経営においては、賃貸需要が一定の水準を保つことが予想される場所で適切な賃料設定を行うことが必須です。その上で、無理のない収支計画を立てる。そうすることで、その計画に沿ってアパートローンの返済を滞りなく行うことができるのです。この当たり前のことを行えば、大きな問題とはならないはずです。このような無理のない提案を行う建築会社やハウスメーカーに依頼することが求められるでしょう。

土地活用ラボ for Owner アナリスト

吉崎 誠二(よしざき せいじ)

不動産エコノミスト
社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。
立教大学大学院 博士前期課程修了。

(株)船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者等を経て現職。
不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

著書:「データで読み解く 賃貸住宅経営の極意」(芙蓉書房出版)、「2020年 大激震の住宅不動産市場」(朝日新聞出版)、「消費マンションを買う人、資産マンションを買える人」(青春新書)等10冊。多数の媒体に連載を持つ。

公式サイト:URL http://yoshizakiseiji.com/
社団法人 住宅・不動産総合研究所:URL http://www.hr-i.jp/

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