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コラム vol.185
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2016年12月 レポート

2017年は、土地活用・不動産市況の大きな転換点か? ~2017年の展望~

公開日:2016/12/22

2016年も残すところあと数週間となった。
2016年の不動産市況は、2015年後半に失速しかけた市況が、今年1月下旬のマイナス金利政策発表によって持ち直しが起こり、概ね前年からの高水準を保つことになった。しかし、実需マンションは高値が続いていることから、夏以降売れ行きは芳しくないようだ。

2017年の市況を、執筆時点での状況を基に予測してみたい。

2017年予測の為の現状分析~2016年12月時点~

円安状態が続いている。
11月初旬は100円~103円程度だった円ドル相場はトランプ氏が新大統領に選出され、強気な経済政策を行う見通しとなり、またFRBも順次利上げを行うことを示唆していることから、この傾向は2017年中、続くだろう。2016年12月15日(執筆時点)で、117円となっており、1カ月ちょっとで、10%以上も円の価値が値下がりした。

それにともない株価は上昇を続けている。
円安の影響と年末上昇が相まって、このところ年初来最高値が続いている。しかし、企業業績が好調という訳でもないのに上昇をしていることから、日経平均は年度内(2017年3月)、もしくは梅雨前頃(2017年6月)には、2016年半ば頃の16000円~18000円の範囲に収まると思われる。

不動産市況は、微妙な様相を呈している。マンションの新規販売は苦戦しており、割安なマンション用地や事業用地が減少。土地仕入れの難航が続いている。その一方で投資用不動産の販売は好調で、土地活用受注も好調。不動産市況は奇妙な二極化の様相だ。

金利であるが、超低金利がつづいているものの、わずかずつであるが上昇の兆しが見え始めてきた。
投資を促し経済活性化を目指すために、日銀は国債購入を依然として進めている。それがどこまで続くのか?が事実上、今後の金利を決める。

住宅の市況をデータで読み解く

一般財団法人 日本不動産研究所が公表している住宅価格指数は中古マンションの取引事例をもとに算出している指数である。

図1:住宅価格指数 1993年6月~2016年9月

出所 財)日本不動産研究所

昨今の不動産市況の盛り上がりは、東京の指数はミニバブル期(2005年~2008年)を超えようとしており、価格の天井感がうかがえる。
2013年以降のいわゆるアベノミクス以降だけをフォーカスすると、図2のようになる。

図2:住宅価格指数 2013年1月~2016年9月

出所 財)日本不動産研究所

これを見ると、冒頭に述べた2015年年末~2016年の初めにかけての失速感が見える。

データで読み解く2017年の土地活用・不動産市況の予想

不動産市況は全般的にみると、横ばいからややネガティブな状況になると思われる。都心を中心とした高値推移地域のマンション市況は、ネガティブな動きになるだろう。しかし、投資用不動産の市況、土地活用の市況はあまり落ち込むことはなく、わずかなネガティブか横ばいとなるだろう。
注目は、金融庁の動きだ。コラムvol.184で書いたように、1月からアパートローン過剰警戒から、金融庁の監視が強化されるようだ。ローンの審査状況で例えば、優・微妙・不可の3分類に分けていたとして、この微妙なカテゴリーの融資について、ローン審査が通らないものが出てくる可能性があるかもしれない。

土地活用としての賃貸住宅を含めた貸家の新築着工数は、2015年1月1~12月が37.8万戸、2016年の1年間はまだ11月、12月分が発表されていないが、このペースだとするとおそらく41万戸(前年対比プラス10%)前後となるだろう。2017年は先に述べたアパートローン審査の行方次第では、地方都市や郊外部で落ち込みを見せるかもしれない。一方、大都市部では、賃貸住宅需要はあるものの、土地(遊休地)活用ではない、土地と建物セットの新築賃貸用住宅の供給が減るかもしれない。賃貸事業に向いた土地が減ってきていることも、業界内では言われている。こうしたことを踏まえると、2017年の貸家の着工数は、2016年を少し下回り39万戸~40万戸あたりではないだろうか。

一方、不動産投資家の物件購入意欲は収まりそうにないことから、区分不動産投資物件の高値圏推移は続くだろう。こちらの懸念材料は、貸出金利の行方であろう。10年物国債の金利が上昇し始めているなど、いくつかのローン金利上昇懸念が見え始めているので、慎重な姿勢が求められる局面だ。

冒頭タイトルに書いたように、2017年は不動産投資・土地活用の転換点となる可能性が高まってきている。金利・金融庁の動きが最重要ポイント。そして、データで示すことは難しいが、個人的には、株価の行方が大きく左右する気がしている。

土地活用ラボ for Owner アナリスト

吉崎 誠二(よしざき せいじ)

不動産エコノミスト 1971年生まれ。
早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。
立教大学博士前期課程修了。
船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estateビジネスチーム責任者 兼 基礎研究チーム責任者を経て、(株)ディー・サイン 取締役 不動産研究所 所長。
不動産・住宅関連分野が専門領域で、企業向けコンサルテーション、データ分析、市場予測などを行う。また、不動産エコノミストとして、不動産・住宅に関する講演を多数行う。

著書:『大激変 2020年の住宅・不動産市場』『「消費マンション」を買う人「資産マンション」を選べる人』など9冊。定期連載:「ダイヤモンド(Web版)」など多数。

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