土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.215
  • 不動産市況を読み解く

2017年下期の賃貸住宅況予測 ~需要旺盛エリアとそうでないエリアの二極化進む~

公開日:2017/09/20

第185回コラム 2016年12月レポートでは、2017年の不動産市況の予測をしました。
その中では、不動産市況全体は横ばいか、僅かにネガティブと予測しました。2017年上期を見ると、概ね横ばいという状況でした。一方、マンションは都市部を中心に高値圏が続いていますが、こちらも天井感が見えて横ばい。かなりの高値なので買うのをためらう方が多い一方、超低金利に下支えされて、ある程度の需要がある、といった均衡感から横ばいといった状況のようです。また、ワンルームを中心とした居住用不動産への投資市況は依然としていいようです。

一方、賃貸住宅建設に関しては、金融庁の動向次第では「土地活用としての賃貸住宅を含めた貸家の新築着工数は、2016年の1年間で41万8,000戸(前年対比プラス10%)となりました。2017年は、アパートローン審査の行方次第で、地方都市や郊外部で落ち込みを見せるかもしれません。」と予測しましたが、概ねそのような状況になった模様です。
しかし、地方都市の中でも勢いのある地域があったり、また県や市の単位では着工数減少状況の中でも、エリアで見れば、まだまだ築年数の浅い物件が少ないため、入居者需要に追い付いていない場所もあったりして、一概に、すべての地方都市がネガティブな状況とはいえないようです。

2017年も残すところ、あと3か月と少しとなりました。住宅着工数の今後と予測と1年合計の予測を行ってみたいと思います。

貸家住宅着工戸数 2016年と2017年の比較

  貸家着工戸数 前年比(%)
2016/01 28,288 5.3
2016/02 28,871 12.5
2016/03 30,572 1.1
2016/04 35,504 16.0
2016/05 32,427 15.0
2016/06 36,910 3.7
1月~6月合計 192,572 8.7
2016/07 37,745 11.1
2016/08 36,784 9.9
2016/09 38,400 12.6
2016/10 39,950 22.0
2016/11 38,617 15.3
2016/12 34,475 2.2
年間合計 418,543 10.5
  貸家着工戸数 前年比(%)
2017/01 31,684 12.0
2017/02 30,842 6.8
2017/03 33,937 11.0
2017/04 36,194 1.9
2017/05 32,956 1.6
2017/06 35,967 -2.6
1月~6月合計 201,580 4.7
2017/07 36,365 -3.7
2017/08    
2017/09    
2017/10    
2017/11    
2017/12    
年間合計 237,945 3.3

(7月末まで)(前年7月末まででの比較) 国土交通省「住宅統計着工統計」より作成)

図1は、住宅着工戸数(貸家)の2016年の1年間と2017年1~7月までの推移の比較です。 2016年の上期はマイナス金利適用、貸出金利の下落を受けて春先から大きく伸びました。その勢いが年末まで続きました。一方、2017年は出足の1~3月期は昨年を上回る勢いでスタートしましたが、4月以降大きく減速し、6月、7月は昨年対比でマイナスとなりました。それでも、一昨年2015年よりは良い数字ですので、昨年がよすぎたとみるべきかもしれません。スタートのよさもあって、1~6月の上期で比較すると昨年よりも5%近く件数は増えています。
しかし、この6、7月のブレーキは一時的なものとは思えず、以降は同じようなペース(マイナス)で昨年同月比は推移するものと思います。
1年間の合計では昨年は41.8万戸でしたが、今年2017年の年間合計は、ほぼ変わらず、41.5~41.9万戸あたりに着地するものと思われます。

地方都市での賃貸住宅の過剰感が指摘されていますが、さきに述べたように、エリアによってはまだまだこれから賃貸需要が増えるというエリアもあります。賃貸需要の少ない、あるいは伸びないエリアでの建設はネガティブですが、期待の持てるエリアではこれからも新たな賃貸住宅が建設されると思います。
これから賃貸住宅の建設や購入を考えているかたにとっては、需要の予測がカギとなってくることでしょう。

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