土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.219-3
  • 土地活用税務コラム

今仲清の生産緑地シリーズ(3)生産緑地という農地はない?

公開日:2017/12/27

POINT!

・生産緑地は都市計画法により指定された地区内にある農地のこと

・生産緑地は、所有者でも勝手に農地の転用(売る、貸す、建てる、借りる)はできず、通常の農地とは異なる

都市計画区域(市街化区域、市街化調整区域)

昭和43年に制定された都市計画法では、都道府県知事が、市または町村の中心の市街地を含みかつ一体の都市として総合的に整備、開発、保全を図る区域について「都市計画区域」として「市街化区域」と「市街化調整区域」とを指定します。

  • ・市街化区域:すでに市街地を形成している区域および概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る区域
  • ・市街化調整区域:市街化を抑制すべき区域

市街化区域は税金を投入して道路やガス、電気等の社会資本が整備されており、資産価値や担税力(課税対象となる個人や法人等が、実際に税負担を受け持つことができる能力)があります。また、受益者負担の観点からも市街化区域内の農地については、市街化調整区域内の農地と比べ、保有税である固定資産税(都市計画税)や相続税の評価が高く、結果として税負担も大変重くなっています。農地の転用についても、市街化区域内の農地は積極的に流動化を図るため届出制である一方、市街化調整区域内の農地はより厳しい許可制となっています。

市街化区域内の農地

市街化区域内の農地は、優先的かつ計画的に市街化を図るために、農地の転用は届出制です。ただし、三大都市圏の特定市の市街化区域内農地は、生産緑地と宅地化農地に分かれており、都市計画法上の指定地区である生産緑地は届出制ではなく「買取りの申出」制度※1による転用という例外的な扱いです(図1参照)。つまり、生産緑地は通常の農地ではないということになります。

※1「買取りの申出」制度:生産緑地の所有者は、第10条の規定による申し出ができない場合でも、疾病等により農林漁業に従事することが困難である等の特別の事情があるときは、市町村長に対し、国土交通省令で定めるところにより、当該生産緑地の買い取りを申し出ることができる。市町村長は、前項の規定による申し出がやむを得ないものであると認めるときは、当該生産緑地を自ら買い取ること又は地有公共団体等もしくは当該生産緑地において農林漁業に従事することを希望する者がこれを取得できるようにあっせんすることに努めなければならない。

図1:農地の区分一覧

市街化調整区域内の農地

市街化を抑制すべき市街化調整区域は、厳しい転用許可基準が設けられています。市街化調整区域内の農地は、甲種農地(集団的優良農地、土地基盤整備事業地区内の農地)、乙種農地(甲種以外の農地)に区分されており、甲種農地は原則として転用は許可されません。
乙種農地は次の3つに区分され、それぞれ許可の可否を判断することになります。

  1. (1)第1種農地(農業公共投資の対象となった農地等):原則として許可しない
  2. (2)第2種農地(街路が普遍的に配置されている地域や公共施設から近距離にある農地:例外的に許可する
  3. (3)第3種農地(ガス、上下水道の整備されている地区および市街地

生産緑地の誕生

市街化区域は優先的に市街化を図るべき区域だとはいっても、田畑や山林も十分に保全されています。むしろ過疎化が叫ばれる地方都市とは異なり、大都市圏においては良好な生活環境を確保し、バランスの良い都市計画を進めるためには農地は貴重かつ重要な空間であり、計画的な保全および活用が必要です。そこで国は図2にあるように、特に都市化が急速に進み、農地の乱開発や無秩序な市街化が心配される三大都市圏の特定市の市街化区域内にある農地についてのみ「宅地化する農地」と「保全する農地」に区分けしました。そして、昭和49年に最初の生産緑地法が施行され、農地所有者の申請に基づいて「保全する農地」について、都市計画法上の「生産緑地地区」として指定する、いわゆる「生産緑地」が誕生したのです。ただし、生産緑地は下記のような制限を受けることになります(図3参照)。

図2:三大都市圏の特定市の市街化区域内農地の都市計画の位置付け

図3:生産緑地の制限

厳しい規制を受ける生産緑地

生産緑地は都市計画法により指定された地区内にある農地のことであり、基本的に都市計画法の変更なしには、たとえ生産緑地の所有者であっても農地を転用することはできません。生産緑地法10条による(1)~(3)の「買取りの申出」の条件が適用されます。

  1. (1)指定を受けてから30年経過
  2. (2)主たる従事者の死亡
  3. (3)(2)に準ずるような一定の事由の発生

以上のいずれかの条件を満たすか、生産緑地法第15条による「買取り希望の申し出」により行政等に買ってもらう以外、農地転用できないため“売れない”、管理義務があるので駐車場等の賃貸用に“貸せない”(第7条)※2、基本的に建築許可が下りないので“建てられない”、都市計画法の規制があるので金融機関の担保査定は極めて低く“借りられない”状態が続くことになります。ただし、農地法第3条※3の農地転用で、各市の農業委員会が認めた特定の営農者に、生産緑地として売却することは例外的に認められる場合もあります。

※2…生産緑地法第7条:生産緑地について使用または収益をする権利を有する者は、当該生産緑地を農地等として管理しなければならない。また、市町村長に対し、当該生産緑地を農地等として管理するため必要な助言、土地の交換のあっせんその他の援助を求めることができる。

※3…農地法第3条:農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、原則として政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。

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今仲 清(いまなか きよし)

税理士法人今仲清事務所所長

株式会社経営サポートシステムズ代表取締役

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