コラム
<売りたい> 離婚時に、住宅ローンの残債がある住宅を
手放すには？どんな方法がある？

住宅の売却代金で住宅ローン完済

住宅ローンが残る住宅を手放す場合、住宅を売却した代金で住宅ローンを完済する方法があります。住宅が住宅ローン残債よりも高く売れた場合には、一般的にこの方法で完済します。

自己資金で不足分を補い住宅ローンを完済

住宅を売却した代金に、自己資金を上乗せして住宅ローンを完済する方法です。住宅の売却価格が住宅ローン残債に足りなかった場合には、自己資金をどのように用意するのかが重要になります。

住み替えローンで住宅ローンを一括返済

住宅の売却代金や自己資金が十分でない場合、「住み替えローン」で残りの住宅ローンを一括返済することもできます。住み替えローンとは、それまでの住宅ローンの残債と住み替える住宅のローンを一つにまとめる住宅ローンのことです。
ただし、審査条件は一般の住宅ローンよりも厳しく、金利も高めですが、同時に2つの住宅ローンを組む（ダブルローン）ことに比べて、負担が小さくなります。

任意売却

「任意売却」は、あくまでも住宅ローンの返済が困難な場合にやむなく選ぶ方法です。住宅ローンを組んでいる金融機関の同意を得て住宅を一般市場で売却し、住宅ローンによる抵当権を取り消してもらいます。売却する金額は債権者である金融機関が決定します。

現状を明確にする

住宅ローンが残っている場合、住宅を売却することで住宅ローンを完済できるのかどうか、住宅をどの程度の金額で売ればいいのかなど、さまざまなことを決定する目安として残債を把握することが重要です。

残債は、住宅ローンを組んでいる金融機関から郵送される「残高証明書」「返済予定表」、住宅ローン管理サイトのマイページなどで確認できます。また、住宅の名義人や住宅ローンのタイプ（ペアローン、連帯保証型、連帯債務型）なども確認しておきましょう。

オーバーローンかアンダーローンか

売却する際の住宅ローンには「オーバーローン」と「アンダーローン」という状態があります。それぞれ確認していきましょう。

■オーバーローン

売却する際の「オーバーローン」とは、住宅ローン残債が売却価格を上回り、資金不足になる状態です。住宅を売っても住宅ローンは完済できず、家を売却すると残債が残ってしまいます。新たに資金を借りるか、自己資金を用意する必要が出てくることもあるでしょう。オーバーローンで住宅を売却する場合には、「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例（譲渡損失の売却特例）」の適用を受けられる可能性があります。住宅の売却で発生した損益を他の所得の利益と相殺し、計算上の所得を小さくすることで所得税を減らせます。この手続きを「損益通算」といいます。また、相殺により控除しきれなかった分については、翌年以降3年間にわたり繰り越すことができます。

■アンダーローン

売却する際の「アンダーローン」とは売却価格が住宅ローン残債を上回り、利益が出る状態です。住宅を売れば住宅ローンを完済でき、残債が残らないため、スムーズに売却活動が進められます。
アンダーローンで住宅を売り、利益が出た場合にも、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用され、税金を支払わずに済む場合が多いでしょう。住宅を売却して利益が出ても、3,000万円の控除があるため、利益が3,000万円を超えなければ譲渡所得は発生しません。ただし、住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）との併用はできません。
また、住宅を売ったとき、軽減税率の特例があります。売却する住宅が所有して10年を超えるものであれば、軽減税率が適用されるものです。これは、上記の特例を利用した上で、併用することが可能です。
なお、特定の用途とタイミングで資金が不足する場合には、「つなぎ融資」を利用する方法もあります。つなぎ融資とは、「土地を購入するとき」「着工金を支払うとき」「中間金などを支払うとき」などのために利用できます。つまり、住宅ローンを借りる前に必要な資金であり、タイミング的に間に合わない部分を補助するための融資であり、返済は住宅ローンに含めることができます。ただし、つなぎ融資を扱う金融機関は比較的少ないため、利用したい場合には早めの確認が必要です。

住み替えで新たな住宅を購入する場合、「売り先行」か「買い先行」か

住宅を売却し、入居できる住居がすでにある場合を除き、「住み替え」の場合は、「売り先行」と「買い先行」という考え方があります。

■売り先行

現在の住宅を売却してから、新しい住宅を購入する方法です。先に住宅を売ることにより資金ができるので、資金計画が立てやすい点がメリットといえます。また、退去期限を定めていないため、じっくりと買い手を見極める時間があり、高く売りやすくなります。資金的余裕がない場合には売り先行のほうが計画を立てやすいといえるでしょう。
デメリットとしては、「住みながらの売却」となるため、実際に生活している空間を内覧希望者に見せなくてはならないことや、新しい生活に早く移行できないことなどがあります。

■買い先行

新しい住宅を購入した後、現在の住宅を売却する方法です。まず新しい住宅を購入しておくことになるため、資金的な余裕が必要です。また、現在の住宅が売れなかった場合には2つの住宅を持ち続けることになるため、経済的な負担も増えます。ただし、内覧時に家具などがない状態を見せることができる、仮住まいの必要がない、新しい生活が早く始められるなどのメリットがあります。
住宅ローンの残債がある場合には、基本的には「売り先行」とし、今の住宅を高く売ることを重視するとよいでしょう。ただし、「売却できたかに関係なく、引っ越し先の新居で生活を始めなければならない」など、買い先行にならざるを得ない場合もあります。
不動産会社に直接買い取ってもらう場合は、売却価格が相場より安くなるデメリットはありますが、資金計画が早めに確定でき、新しい生活に早く移ることができるなどメリットがあります。いずれにしても、他の財産分与と合わせて、しっかりとした資金計画を立て、生活に支障をきたさないようにすることが重要です。

売却の際の諸費用

住宅を売却するときには、売買契約書作成時に必要な「印紙税」、不動産登記の名義変更をする際に発生する「登録免許税」、不動産会社に支払う「仲介手数料」や、「消費税」などの売却関連費用のほか、引っ越し費用や新たな住宅の準備費用などもかかります。新たな住宅が遠方の場合には、さらに負担が多くなりやすいので注意しましょう。

なお、上記、アンダーローンでも触れましたが、住宅の売却による利益（譲渡所得）が出た場合には「所得税」なども発生しますが、マイホーム譲渡の場合、3,000万円の所得控除があるため、所得税がかからないケースもあります。