アレンジャーは証券化の司令塔

具体的には不動産会社や銀行・信託銀行、証券会社、不動産専門のコンサルタント会社が担い手となります。不動産はもちろん、金融、法務、税務などの専門的な知識が不可欠だからです。必要に応じて弁護士や会計士、不動産鑑定士など、より専門的な領域の知見を持つ関係者との交渉を行います。証券化に必要なSPC（特別目的会社）の組成はアレンジャーの最も重要な仕事です。また証券化商品の格付けや証券化された不動産の資産管理の具体的な方法なども求められます。

証券化商品ができた後は、多くの投資家に購入してもらうため、募集・販売を展開することになります。これは証券の世界でアンダーライティング（引受業務）と呼ばれるもので、証券会社が得意とする分野。アレンジャーから一定量の証券化商品を引き受けて販売手数料を稼ぐ証券ビジネスですが、売れ残れば証券会社が自ら購入しなければいけません。

不動産証券化における利害調整役として司令塔の役割を持っており、各メンバー間でトラブルなどが生じた場合は、アレンジャーが矢面に立って業務の進行に当たらなくてはいけません。それだけに、不動産会社や銀行・証券といえども、自ずと信用力のある大手に限られてくる、と言えるでしょう。

証券化における「経営者」アセットマネージャー

アセットマネージャー（AM）は、証券化される不動産を探して買い付け、一定の期間に運用したあとは売却して投資家に配当をもたらすまでの業務に携わります。投資家に対して、どの物件にいくらで投資すべきなのか。いつ売却すれば最も良い収益が出るのかを検討して実行します。

不動産の管理人「プロパティマネージャー」

プロパティとは、財産あるいは資産、物件の意味。証券化で使われる場合は不動産を指します。従って、プロパティマネージャー（マネジメント）は、不動産の管理に関わる人や会社のこと。略してPMと呼んでいます。その仕事は大きく分けると4つあります。 （1）リーシング業務・（2）テナント管理業務・（3）請求出納業務・（4）建物管理業務 です。

リーシング業務は、オフィステナントなどの賃貸ビルにテナントを誘致して、稼働率を上げることに注力します。店子（テナント）が入らなければ、ただの空室。収益は何も生みません。そのため、絶えず稼働率100％を目指し、賃料の相場を調査したり、テナント募集の企画立案をしたりします。そして入居希望者と賃貸契約を結びます。

テナント管理は、入居者であるテナントとのコミュニケーションを図る仕事。ビルの所有者に代わって顧客との窓口になり、転居の際の解約や契約更新などに対処します。また、テナント（入居者）の動向をいち早くキャッチして退去・転居を回避したり、増床の提案や家賃の減額などにも対応します。

請求出納業務は、テナントに対しては賃料請求事務と入金の確認、ビル所有者に対しては月次管理資料の作成やテナント運営における予算管理を行います。

建物管理業務は、ビルの日常的な点検から法定点検、自主点検、清掃などビルの維持管理にあたります。賃貸オフィスなどの不動産物件は、それ自体が収益を生むものであり、美観や下水道・ガス・電気、ボイラー・空調などビルインフラの劣化に対しては絶えず厳しい目で管理しなければなりません。劣化を食い止たり改善しておくことは、資産価値の維持にもつながるだけに、大事な仕事です。そして改修改築などのリニューアルもあります。

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