土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.190
  • 不動産市況を読み解く

2022年問題!生産緑地法について考える

公開日:2017/01/26

生産緑地とは、生産緑地法(1972年)に記載されている、以下の目的を達成するために指定を受けた農地のことを指します。「この法律は、生産緑地地区に関する都市計画に関し必要な事項を定めることにより、農林漁業との調整を図りつつ、良好な都市環境の形成に資することを目的とする。」(生産緑地法第1条)。
そして、第2条には、「国及び地方公共団体は、公園、緑地その他の公共空地の整備の現況及び将来の見通しを勘案して、都市における農地等の適正な保全を図ることにより良好な都市環境の形成に資するよう努めなければならない」とあり、行政が主体となって環境保全を行うということになっています。

図1:全国の生産緑地決定面積

  生産緑地(ha) 参考)東京ドーム(4.6ha)約●個分
全国計 13,653.70 2,968
関東 7,840.40 1,704
北陸 0.10
中部 1,633.62 355
近畿 4,175.40 908
九州 4.20
茨城県 90.10 20
埼玉県 1,824.80 397
千葉県 1,188.51 258
東京都 3,329.80 724
神奈川県 1,404.10 305
石川県 0.10
長野県 3.10 1
静岡県 236.90 52
愛知県 1,206.02 262
三重県 190.70 41
京都府 854.70 186
大阪府 2,100.40 457
兵庫県 533.80 116
奈良県 614.90 134
和歌山県 71.62 16
福岡県 2.10
宮崎県 2.10

(国土交通省「平成26年都市計画現況調査」より作成)

生産緑地に指定されているのは上の図1のように、平成26年のデータでは、13,365ヘクタール、東京ドーム換算で、2,968個分と膨大な広さの生産緑地が、大都市圏の中に存在しています。では、指定にはどんな条件があるのでしょうか。(生産緑地法第3条)
市街化区域内にある農地等で、次に掲げる条件に該当する一団のものの区域については、都市計画に生産緑地地区を定めることができる。

  • 1.公害又は災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全等良好な生活環境の確保に相当の効用があり、かつ、公共施設等の敷地の用に供する土地として適しているもの
  • 2.五百平方メートル以上の規模の区域
  • 3.用排水その他の状況を勘案して農林漁業の継続が可能な条件を備えていると認められるもの

生産緑地の税制度については農林水産省の資料にありますが、その一部を抜粋したものが、下図です。

  評価区分 課税区分 税額のイメージ
一般農地 農地評価 農地課税 千円/10a
市街化区域 生産緑地 農地評価 農地課税 数千円/10a
一般市街化区域農地 宅地並み評価 農地に準じた課税 数万円/10a
特定市街化区域農地 宅地並み評価 宅地並み課税 数十万円/10a

生産緑地に指定されると「市街化区域農地のうち、「生産緑地地区の農地」については、生産緑地法により転用規制がされているため、評価及び課税に当たっては一般農地と同様の取扱いとされています。」(上記農水省資料より引用)これにより、大都市部においても、固定資産税、都市計画税が一般農地としての扱いとなり、かなり税金が少なくなります。また、相続税についても、その資産評価が低くなります。(相続税については国税庁HP)税の減免がある一方で、その土地での行為の制限がかかってきます。
生産緑地法第7条では、「生産緑地について使用又は収益をする権利を有する者は、当該生産緑地を農地等として管理しなければならない。」とあり、また、第8条では、「生産緑地地区内においては、次に掲げる行為は、市町村長の許可を受けなければ、してはならない。」とされています。

  1. 1.建築物その他の工作物の新築、改築又は増築
  2. 2.宅地の造成、土石の採取その他の土地の形質の変更
  3. 3.水面の埋立て又は干拓

三大都市圏の特定市の市街化区域農地は市街化政策により固定資産税が宅地並みに課税されますが、農地が生産緑地に指定されれば固定資産税が農地として課税されるので安くなります。その一方で、建物を建てることなどが制限され、その土地を農業などに使うことが義務付けられます。
ここからが、2022年問題といわれていることです。
生産緑地法によると、次のような事に該当する場合に、生産緑地の所有者は市区町村の農業委員会に買い取申し出を行うことができるとされています。(生産緑地法第10条)

  1. 1.生産緑地に係る生産緑地地区に関する都市計画についての都市計画法第二十条第一項の規定による告示の日から起算して三十年を経過した時
  2. 2.当該告示後に当該生産緑地に係る農林漁業の主たる従事者が死亡し、若しくは農林漁業に従事することを不可能にさせる故障として国土交通省令で定めるものを有するに至った時このような時、市町村長に対し、生産緑地を時価で買い取るべき旨を申し出ることができる。この場合において、生産緑地が他人の権利の目的となっているときは、買い取る旨の通知書の発送を条件として当該権利を消滅させる旨の当該権利を有する者の書面を添付しなければならない。(以上、生産緑地法第10条、一部削除しました。)

そして、生産緑地法第11条では、「市町村長は、前条の規定による申出があつたときは、次項の規定により買取りの相手方が定められた場合を除き、特別の事情がない限り、当該生産緑地を時価で買い取るものとする。」となっています。「特別な事情がない限り、買い取らなければならない」と書いていますが、これまでに買い取りの申出を受けても市町村が買い取るケースが少なかったようです。財政上の都合といわれることが多いようですが、関係者によると、これからも市区町村が買収することはまれだろうと言われています。ちなみに、第12条には、「第10条の規定による申出があった日から起算して一月以内に、当該生産緑地を時価で買い取る旨又は買い取らない旨を書面で当該生産緑地の所有者に通知しなければならない」とあり、法律の中には、買い取らないというケースも想定されています。
農業経営者への買い取りあっせん(生産緑地法第13条)を経て生産緑地として買収する者がいない場合には生産緑地の指定が解除されます。
生産緑地法第10条の1項にあるように、告示の日から30年が2022年にあたります。
この期限が切れた2022年に一斉に買い取りの申し出があっても、おそらく、よほど裕福な市区町村でもない限り、これらをすべて買い取ることができないと思われます。そうすれば、生産緑地の指定が解除された土地が一斉に登場することになります。
土地所有者の立場に立つと、この期限が切れたときに、一般農地並みの課税区分でなはなくなり、一気に各種税金が上がることになります。「税金の面を考えると、手放そう」と思っても、時価で市区町村が買い取ってくれる可能性は引くそうです。こうなると、手放す場合は、自ら不動産会社に委託して売却を行うことになります。もし仮に、一斉に放出されることになると最悪の場合、その時の土地価格は需給バランスが崩れて下落するかもしれません。
もちろん、先祖代々の土地を手放したくないという方も多いことでしょう。しかしそのまま放置しておけば、先に書いたように税が増えることになります。これらが「生産緑地の2022年問題」といわれることです。
その対策をすでに始めているオーナー様も増えてきました。例えば、その土地に賃貸住宅や商業施設を建てて貸すことで、宅地(更地)から比べると、固定資産税、相続税がずいぶん減免されます。このような制度を使うという事なども対策の一例だと思います。

一方、平成29年4月に「都市緑地法等の一部を改正する法律案」が国会で可決され、成立しました。
この制度については次回以降の本連載で解説しようと思いますが、これにより生産緑地の指定が解除された土地が一斉に市場で売られることを国土交通省も避けようとしているようです。
いずれにしろ、現在の生産緑地に指定されている土地をどうするかの判断が必要な時期になってきたといえると思います。

なお、本記事は、生産緑地の宅地化を促進することをイメージして、書いたものではないことを付け加えておきます。

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土地活用ラボ for Owner アナリスト

吉崎 誠二(よしざき せいじ)

不動産エコノミスト
社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。
立教大学大学院 博士前期課程修了。

(株)船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者等を経て現職。
不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

著書:「データで読み解く 賃貸住宅経営の極意」(芙蓉書房出版)、「2020年 大激震の住宅不動産市場」(朝日新聞出版)、「消費マンションを買う人、資産マンションを買える人」(青春新書)等10冊。多数の媒体に連載を持つ。

公式サイト:URL http://yoshizakiseiji.com/
社団法人 住宅・不動産総合研究所:URL http://www.hr-i.jp/

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