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コラム vol.239-4
  • 賃貸住宅経営のポイント

特集:旧耐震賃貸住宅物件のこれから第4回 旧耐震賃貸住宅と耐震補強工事

公開日:2018/07/31

今回は、耐震補強⼯事について考えてみましょう。

6月17日群馬南部で震度5弱、そして翌18日には大阪~北摂エリアの広い範囲で震度6の地震が観測されました。
いまさら述べるまでもないことですが、日本は地震の多い国です。これまでも度々大きな地震に見舞われました。今後も、首都圏直下地震、南海トラフ地震などの発生が予想されています。こうしたそう遠くない未来に起こることが確実視されている地震が発生すると、兆の単位での被害とかなりの数の尊い命が奪われるとされています。
日本列島は、細長く弧状に島が続いて成り立っていますが、「ここは安心」と断言されているエリアはほとんどなく、日本列島全体が地震の可能性がある帯といえるようです。
かつて、沖縄本島地域は、近年大きな被害のあった地震が起こっていないことから、「地震の影響が少ない安心なエリア」とされていましたが、最近の見解では、南海トラフからの延長線上にあるプレートの存在から、巨大地震発生の可能性が指摘されています。

旧耐震物件は敬遠される?

今回の大阪の地震の被害を見ても、被害が大きかったエリアは古い住宅が密集する所でした。再開発が進み、建て替えが進でいるエリアでは、被害は少なくなっています。

首都圏直下地震は、30年以上くらい前から発生可能性が極めて高いと指摘されており、2011年の東日本大震災の発生により、さらに発生確率が上がったとされています。こうした予測に基づき、首都圏~東海エリアでは、建築物の耐震化について認識が高まり、行政による指導~補助金付与など、そして物件所有者も積極的に耐震化に取り組んでいます。
賃貸住宅入居者は旧耐震物件をなるべく敬遠する認識が高く、そのことが、所有者を耐震化工事や建て替えへ向かわせています。

しかし、建て替えるには金銭的に負担が大きいというオーナー様もいらっしゃいます。いつかは、建て替えをしなければいけないと分かっているが、とりあえず耐震工事で様子をみたいという考え方です。そのために、まずは耐震診断を行うということがステップ1となります。
では、全国の耐震診断の状況はどうでしょう。

耐震診断の実施状況

下図は、耐震診断の実施状況と耐震工事実施状況です。

全国の耐震化状況

■持ち家における耐震診断状況と耐震化工事状況のクロス集計結果(全国)

※耐震改修工事の設問は持家世帯を対象としているので、持家住宅数が母数となる

(総務省統計局「平成25年住宅・土地統計調査」より作成)

このデータは、賃貸住宅だけのものはなく、持ち家住宅(一戸建て)も含めた耐震関連データです。
そのため、耐震診断、耐震⼯事実施のおおまかな傾向を掴んでください。

これを見ると、耐震診断実施率は8.4%、耐震改修工事実施率:2.1%となっています。
本特集第1回で記したように、旧耐震賃基準以前に建てられた賃貸住宅は全国に386万戸あるとされています。これらのうち、どれくらいの割合の物件が耐震診断を行われているのかは分かりませんが、旧耐震物件所有の方は耐震意識が高いと考えて、診断実施率が2倍近いとすると、概ね15%、約58万戸となります。これでも、かなり少ない状況です。

旧耐震賃貸住宅を所有されている方は、まずは耐震診断、そして内容如何によっては耐震補強工事、そして、状況をみて建て替えの検討という流れで考えてみてはいかがでしょうか。

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土地活用ラボ for Owner アナリスト

吉崎 誠二(よしざき せいじ)

不動産エコノミスト
社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。
立教大学大学院 博士前期課程修了。

(株)船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者等を経て現職。
不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

著書:「データで読み解く 賃貸住宅経営の極意」(芙蓉書房出版)、「2020年 大激震の住宅不動産市場」(朝日新聞出版)、「消費マンションを買う人、資産マンションを買える人」(青春新書)等10冊。多数の媒体に連載を持つ。

公式サイト:URL http://yoshizakiseiji.com/
社団法人 住宅・不動産総合研究所:URL http://www.hr-i.jp/

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