コラム
<売りたい> 「いい家は、つづく。」スムストックの魅力とは？
――既存住宅流通のプロが分かりやすく解説します

まず「スムストック」とは何か？というところからお話ししましょう。

「スムストック」とは、大手ハウスメーカー10社グループで設立した「一般社団法人 優良ストック住宅推進協議会」で定めた共通基準を満たした優良な既存住宅のことです。そして、対象となる住宅を査定したり販売したりできるのは「スムストック住宅販売士」に限られています。

「スムストック住宅販売士」とは、宅地建物取引士の資格に加え、自社グループの建物の構造や特徴についての知識はもちろん、保証制度やメンテナンスプログラム（点検・補修）制度、アフターサービス体制などに精通し、さらに協議会で実施する試験に合格したのち研修等を受講して取得できる資格です。不動産のプロであると同時に建物のプロでもあり、専門性の高い資格です。協議会のルールとして、この「スムストック住宅販売士」が物件の査定から販売まで関わる決まりとなっています。物件を知り尽くした人間が取り扱うので、非常に信頼性が高い既存住宅だということがいえます。

一般の既存住宅は施工業者が分からない、今までどんなメンテナンスやリフォームをしたのか分からない、また耐震性能も不明で、もし建物に不具合が起こったらどこに相談したらよいかも分からない、という可能性があります。

そもそも日本の既存住宅流通市場では、建物は築後20年経つと殆ど価値がないと評価されることが多くなっています。それは税法上の耐用年数ということもありますが、根本にあるのはメンテナンスをして長く住む、という習慣がないために建物の老朽化が進んで使えなくなったり、また20年以上の建物を適正に評価する制度が整っておらず、分からないことだらけになっていたりと、評価のしようがなくなっているからなのです。

その点「スムストック」は、建物の履歴データがあり、建築後50年以上のメンテナンス（点検・補修）制度があり、また新耐震基準を満たす耐震性があることが前提になっているので、安心して購入できる既存住宅ということがいえます。

「スムストック」の最大の特徴は、築年数に関わらずきちんとその建物の価値を適正に評価する、独自の「スムストック査定方式」にあります。

主な特徴としては、まず耐用年数が異なるスケルトン（構造躯体）部分とインフィル（内装・設備）に分けて評価することが挙げられます。スケルトンを全体の6割として償却年数を50年で、インフィルは割合を4割として、償却年数を15年で、それぞれ細かく評価していきます。

また、建築時のこだわりやメンテナンス・リフォームの履歴も査定項目で評価することにより、建物の価値を適正に評価する査定方式になっています。

さらに、査定にお伺いしたとき、通常ならば建物の外観と室内を見る程度ですが、スムストック査定では、詳細な査定時点検を実施することになっています。これは国土交通省が策定した「インスペクションガイドライン」とほぼ同じという、非常に細かいものです。

具体的には、床下や屋根裏の点検、床・柱の傾きのチェック、外壁や基礎の劣化状態、バルコニーの防水性、屋根の劣化状態、給排水管の不具合や換気設備の状態などを、目視だけでなく一部器具を使って点検します。オーナー様の中には、他の不動産業者にも声を掛けたが、ここまで建物のことを細かく見てくれるところはなかった、建物の状態もよく分かりとてもありがたい、とおっしゃる方が少なくありません。

実は、国も今ストックとして大量に存在する住宅を有効に活かすことを考えて、既存住宅流通市場の整備と拡大を進めようとしています。2018年4月からは、国の制度として特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度（通称「安心Ｒ住宅制度」）が始まりました。これは従来の既存住宅のイメージとされている「不安」、「汚い」、「わからない」を払拭し、「安全・安心」、「リフォームされていてキレイ」、または「費用情報を含めたリフォームのイメージプランがある」、「住宅の履歴やデータがあり、わかりやすい」といった基準を満たした物件に、国が定めたマーク（標章）を付けて販売する制度です。実は「スムストック」では発足時の2008年から、「安全・安心」、「わかりやすい」ことをスムストックの認定基準にしています。「スムストック」を推進する優良ストック住宅推進協議会を国土交通省は「安心Ｒ住宅」事業者団体第1号として登録しました。

また、「安心Ｒ住宅」では「既存住宅売買瑕疵保険」の検査基準に適合していることを要件にしていますが、国はこの保険に加入するために必要となる瑕疵保険検査として「スムストック住宅販売士」が査定時に行う査定時点検を認可しています。それほど国も「スムストック」には信頼を寄せている、ということなのです。ストック住宅を無駄にせず有効に活かす意味でも、ぜひ「スムストック」をご活用いただきたいと思います。

「スムストック査定」は、構造躯体と内装・設備に分けてそれぞれの償却年数で評価し、様々な査定項目で建物の価値を適正に評価します。その結果、売却される方にとって「スムストック査定」は、愛着のある住まいが適正に評価されることに満足を感じていただけると思います。

そして建物のことをよく知った「スムストック住宅販売士」が査定から販売までを担いますから、購入希望者に建物のことだけではなく、今後のメンテナンスプログラムの説明や、アフターサービス体制などの説明も正しくすることができます。その点でも安心して売却をお任せいただくことができます。

購入される方にとっても「スムストック」には大きなメリットがあります。

最初にもお話ししたように、耐震性の基準をクリアし、過去のメンテナンスやリフォームの履歴が分かり、かつ建築後50年以上にわたるメンテナンスプログラムを引き継げることが原則となっています。また保証が残存していれば残りの期間その保証を引き継ぐことができます。さらに査定にあたっての詳細な査定時点検で、建物の状態が明確になっているので、購入される方にとって「安全」「安心」で分かりやすい既存住宅ということがいえます。住宅の信頼度という意味で、安心感があるのです。

既存住宅の売却を考えている方も購入を考えている方も、「スムストック」を活用いただければきっとご満足いただけることと思います。ぜひご活用ください。