浦川持たざる経営ですね。今までのものがどう動いていくかについては、非常に予測しがたいところではありますが、最近の「Dプロジェクト」を一例として挙げましょう。
ある電機メーカーの事業撤退を受け、当社が土地を購入させていただき、土地建物はSPCでもって我々が大手運送企業に賃貸することにしました。このプロジェクトでは、単なる土地建物の売買・賃貸借に加えて、具体的には、電気から成長産業のテナントへ、業種、会社を超え人員をシフトする産業構造の転換、企業を超えた異業種間でのビジネスデベロップメントとしてお手伝いさせていただいています。
そういった観点から見れば、長期的で強固なビジネスパートナーとしての関係の中で取り組ませていただいていますので、構造的変化、心理的変化を踏まえてのチャレンジングな部分はありつつも、リスクは低減できているのではないかと考えています。

内田逆に言うと、強固なパートナーシップの関係の下、顧客の持たざる経営においても、その時々に応じてしっかり応えていけば、今、御社が持っている施設が無駄になることはないだろう、少なくとも10年ぐらいのスパンでは大丈夫だろう。そういう理解でいいですか。

浦川実は、契約満期になってからの満期解約はゼロ、中途解約やお客様のデフォルトもゼロなんです。これは、企業の成長戦略の物流機能という面において、お客様に成功していただいているからで、そうした実績も一助になっているのかなと思っています。

内田たとえば、ある家電量販店のように、大きく伸びた後に、ちょっと調子が悪くなる会社もありますよね。そこの物流形態が、自社のセンターではなくてメーカーから各店に直送してもらうやり方をとったりすれば、自社センターが不要になるといった方向での業態変更は十分あり得るわけです。そうなったとき、御社がセンターを賃貸で提供していたとしたら、それが無駄になってしまうというリスクはあるのではないでしょうか。
企業側の戦略変換だけでなく、他との競争に敗れて契約を継続しがたいケースなど、今後はいくらでも起きる可能性がありますよね。そういうリスクに対しては、どのようにヘッジされますか。

浦川おそらく、そういうことは今後増えていくと思います。ただ、先ほどの満期解約がないということがひとつのヒントになるかもしれません。結局、5年でも10年でも15年でも、償却がかなり進んでいますので、償却した後、ビジネスとして有利になるのが建主と借り主なんです。

内田なるほど。ということは、顧客のビジネス環境に非常にドラスティックな変化が起きない限り、他の物流センターにスイッチするインセンティブはないと考えていらっしゃるわけですね。しかし、彼らが競争に負けて事業を継続できなくなることは十分あり得ますよね。

浦川そうですね。「Dプロジェクト」は20年間で土地建物を回収するという考え方をしています。ですから、20年後に建物を壊して建て替えることになっても、良い土地がただで手に入ったと考えれば、何も問題はないということです。
それに、最新鋭の倉庫をつくったとしても、10年経ったら築10年の倉庫であり、20年経てば築20年の倉庫になるわけです。たとえば、今のマルチテナント型のランプウェイの物流センターも、今は最新鋭ですが、産業構造が衰退しなくても、レギュレーションや法律の変化もあり得るわけで、そこは常に想定しています。
今、中国の一部では60フィートのコンテナが走り出していますが、日本の交通事情、道路事情からして、60フィートのコンテナが普及するとは思えません。それには法律の改正も必要になりますが、60フィートのコンテナはエレベーターがあっても運べませんから、もし来港したらトラックが上がれないランプウェイの倉庫になってしまうわけですね。
こういう事業構造の変化・衰退、あるいは各種法律やレギュレーションの変化に対応して、倉庫を建て替えるには、早く償却して、その時々の最新鋭につくり替える以外の正解はないと思っています。我々の正解は、常にそこにあるのではないかと考えています。