土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.204-4
  • 不動産市況を読み解く

特集:空き家問題、実家問題を考える(4)知らないと損?空き家と税金について

公開日:2017/07/28

前回は、空き家に関する国の方針である「空き家等に関する基本方針」の中から、「空き家対策特措法」について述べました。今回は、空き家と税金についてまとめておきます。

不動産を所有しているとかかる税金

住宅など不動産を所有していると固定資産税がかかります。また、市街化区域については、これに加えて都市計画税がかかります。ともに、地方税なので、各自治体に納めることになります。
各市町村で納期は異なり、年間一括払いもしくは4回の分納となり、たとえば東京23区の場合には6月、9月、12月、翌年2月が期日となっています。
固定資産税や都市計画税は、固定資産税台帳に記載された固定資産税評価額に税率をかけたものになります。(特例処置などがいろいろありますので、台帳そのままの金額でないこともあります)この税率(標準)は、固定資産税で1.4%、都市計画税では~0.3%が上限となります。

住宅用地の特例が、空き家が温存される温床に

住宅の用地については、投機的な不動産売買や超富裕層ばかりでないことを考慮して、その広さに応じて税の負担を軽くする特例があります。
固定資産税も都市計画税も、評価額×税率で計算しますが、この評価額そのものを下げることで税負担を軽くしています。具体的には、小規模宅地(200m2まで)あるいは、それより大きな宅地での200m2までの部分では固定資産税評価額が1/6に都市計画税が1/3になります。
住宅用の用地の特例ですので、住宅として住んでいた家が使われなくなっても、空き家にしておけば、特例扱いとなります。しかし、空き家を壊して、更地にしてしまえば、この特例は使えなくなり、一気に固定資産税が6倍になります(小規模宅地の場合)。

このような税制もあって、空き家がそのまま放置されてしまう一因になっていると思われます。

特定空家に認定されると、固定資産税が跳ね上がる!

このような背景から、第3回で述べた「特定空家」に認定された空き家については、固定資産税の特例が使えなくなりました。

以下、「空家等に関する基本方針」から、引用します。

この固定資産税等の住宅用地特例が、管理状況が悪く、人が住んでいない家屋の敷地に対して適用されると、比較的地価が高い地域においては当該家屋を除却した場合と比べて固定資産税等が軽減されてしまうため、空き家の除却や適正管理が進まなくなる可能性があるとの指摘が存在する。
空き家等の中でも、「特定空家等」は地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしているものであり、その除却や適正管理を促すことは喫緊の課題である。

(途中省略)

以上を踏まえ、平成27年度の地方税法の一部改正により、固定資産税等の住宅用地特例の対象から、法第14条第2項の規定により所有者等に対し勧告がされた「特定空家等」の敷地の用に供されている土地を除くこととされた(地方税法第349条の3の2第1項等)。
また、あわせて、人の居住の用に供すると認められない家屋の敷地に対しては、そもそも固定資産税等の住宅用地特例は適用されないことに留意が必要である。

…引用ここまで

このような対処が行われ平成27年度より、特定空き家に認定されると特例が受けられなくなっています。このため、一気に固定資産税が上がることになります。このような税制で行政は「管理の行き届いていない危険な空き家を排除したい」と考えているようです。

空き家の相続における税制優遇

空き家そのものの発生を防ぐための税制優遇があります。
それが、空き家の発生を抑制するための税制上の特例措置(所得税・個人住民税の特例)です。

その概要は、以下のようになっています。(国土交通省資料)

これは、居住用の家が空き家となる最大の契機が相続時であることから、平成28年4月1日からスタートした制度です。

相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋(耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。)又は取壊し後の土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除する。

特例の対象となる家屋は、次の要件を満たすことが必要です。

  1. 1)相続の開始の直前において被相続人の居住であったこと
  2. 2)相続の開始の直前において当該被相続人以外に居住をしていた者がいなかったものであること
  3. 3)昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有建築物を除く)であること
  4. 4)相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと

また、譲渡の際には、次のような条件があります。

  1. 1)譲渡価額が1億円以下であること
  2. 2)家屋を譲渡する場合(その敷地の用に供されている土地等も併せて譲渡する場合も含む)、当該譲渡時において、当該家屋が現行の耐震基準に適合するものであること

このような、税制度を導入することで、空き家の発生を未然に防ぎ、また空き家となってしまったものについては、速やかにその対策を行うよう促しています。

空き家をすでに相続などで引き継いだ方、空き家をこれから引き継ぐであろう方は、一度信頼できる専門家に相談するといいと思います。

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土地活用ラボ for Owner アナリスト

吉崎 誠二(よしざき せいじ)

不動産エコノミスト
社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。
立教大学大学院 博士前期課程修了。

(株)船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者等を経て現職。
不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

著書:「データで読み解く 賃貸住宅経営の極意」(芙蓉書房出版)、「2020年 大激震の住宅不動産市場」(朝日新聞出版)、「消費マンションを買う人、資産マンションを買える人」(青春新書)等10冊。多数の媒体に連載を持つ。

公式サイト:URL http://yoshizakiseiji.com/
社団法人 住宅・不動産総合研究所:URL http://www.hr-i.jp/

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