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相続税にはいろんな軽減措置があるんだ・・・[3]相続税の軽減措置

土地・建物には相続税の軽減措置があります。

「小規模宅地等の課税の特例」などの軽減措置を活用すれば、
相続税の課税価格が下がり、相続税を非課税もしくは軽減できる可能性があります。

■小規模宅地等の課税の特例

適用要件

  • (1)相続開始前に、被相続人(被相続人と生計を一にしていた親族含む)の事業用・居住用に使用されていた宅地
  • (2)建物の敷地として利用されていた
  • (3)相続税申告期限までに分割
  • (4)相続税申告期限まで、事業・居住を継続(特定居住用宅地の居住継続要件は同居親族が相続した場合)

注意事項

  • (1)共同相続の場合、取得した相続人ごとに適用要件を判定
  • (2)賃貸併用住宅のように1棟に居住用と事業用が混在する場合、自宅部分と賃貸部分を面積按分して軽減割合を計算

[軽減措置の活用ケース] 「小規模宅地等の課税の特例」を上手に活用するためには、主に3つのケースがあります。

[CASE1]子どもと一緒に暮らしたい 二世帯住宅への建て替え

[CASE2]子どもと同居する予定はないが、今の敷地で建て替えたい 賃貸併用住宅への建て替え

[CASE3]住む予定のない土地を保有している 賃貸住宅の新築(建て替え)

CASE1 二世帯住宅への建て替え

【試算条件】

  • ●住所:東京都国立市中1丁目、路線価:30万円/m2、土地面積 170m2(51.42坪)
  • ●法定相続人1人で法定相続したと仮定
    ⇒基礎控除額[旧制度]5,000万円+(1,000万円×1)=6,000万円[新制度]3,000万円+(600万円×1)=3,600万円
  • ●相続税評価額:土地の相続税評価額のみを対象と仮定
  • ※実際には土地の相続税評価額に加え建物の固定資産税評価額・不動産以外の財産等を基に算出します。

どうするの?[二世帯住宅の敷地が限度面積を超えた場合]400㎡の土地に二世帯住宅を建てた場合、330㎡までは「小規模宅地等の課税の特例」が適用され、残りの70㎡については更地評価となります。

ご注意を[特例の対象者]小規模宅地等の課税の特例(80%減額)を受けられるのは、二世帯住宅に同居している子どものみです。同居していない子ども(兄弟姉妹)は対象外となってしまいます。

ご注意を[「区分登記」をした場合、小規模宅地等の課税の特例を受けることができません。][土地]父親が100%所有(父親と子どもは生計別)[建物]1階=父親所有(区分登記)で父母居住/2階=子ども所有(区分登記)で子ども家族居住[区分登記の理由]融資を受けやすい。被相続人:父 相続人:子 となった場合 80%減額の対象外(子ども家族は同居と判断されない)[対策](1)母親が相続する(1階相当の土地のみ対象)(2)共有登記に変更する(土地全体が対象)

CASE2 賃貸併用住宅への建て替え

【試算条件】

  • ●住所:東京都国立市中1丁目、路線価:30万円/m2、土地面積 170m2(51.42坪)
  • ●法定相続人1人で法定相続したと仮定
    ⇒基礎控除額[旧制度]5,000万円+(1,000万円×1)=6,000万円[新制度]3,000万円+(600万円×1)=3,600万円
  • ●建物の30%を住居部分、70%を賃貸部分と仮定
  • ●住居部分は二世帯同居ではないと仮定
  • ●相続税評価額:土地の相続税評価額のみを対象と仮定
  • ※実際には土地の相続税評価額に加え建物の固定資産税評価額・不動産以外の財産等を基に算出します。

どうするの?[貸家建付地の評価]賃貸住宅を建築した場合、土地の評価額から、他人が借りている権利に相当する額を差し引いた評価となります。土地の評価額×[1-借地権割合×借家権割合]※評価が下がるのは、相続発生時点において実際に賃貸中(一部募集中)である部分に限られます。[借地権割合]相続税評価では路線価の設定された地域ごとに借地権割合が決まっており、目安を知るには路線価図を確認する必要があります。[借家権割合]国税局長が公示する財産評価基本通達によって、全国一律30%と決められています。<賃貸併用住宅の場合>建物の住居・賃貸の割合を基に算出 ※賃貸部分に加えて、住居部分にも小規模宅地等の課税の特例を適用する場合、調整計算が必要です。

ご注意を[将来の運用・売却に備え、相続登記をきちんと行いましょう。]税務申告すると相続登記(相続発生時の不動産の名義変更手続き)も自動で完了するわけではないので、注意が必要です。

CASE3 賃貸住宅の新築(建て替え)

【試算条件】

  • ●住所:東京都国立市中1丁目、路線価:30万円/m2、土地面積 170m2(51.42坪)
  • ●法定相続人1人で法定相続したと仮定
    ⇒基礎控除額[旧制度]5,000万円+(1,000万円×1)=6,000万円[新制度]3,000万円+(600万円×1)=3,600万円
  • ●相続税評価額:土地の相続税評価額のみを対象と仮定
  • ※実際には土地の相続税評価額に加え建物の固定資産税評価額・不動産以外の財産等を基に算出します。

これでOK[「戸建ての賃貸住宅」で遺産分割のトラブルを防止] メリット(1) 相続人が複数居る場合、遺産を分割しやすい。⇒相続人が2人の場合は、2戸ずつ相続できる。 メリット(2) 相続時に売却しやすく、納税資金が確保できる。⇒納税資金が足りない場合、建物ごと一部を売却可能。

これでOK[借入金(借入残高)があると相続税が安くなります。]更地の上に借入をして賃貸住宅を建てると、その借入残高が土地・建物の評価額から差し引かれます。[土地評価額]+[建物評価額]-[借入金(借入残高)]=[相続税評価額] ご注意を ただし、「債務控除効果」はシミュレーション上、一定時点から逆転するため、注意が必要です。※建物の相続税評価額、借入残高(借入期間)によって逆転するタイミングは異なります。

監修

  • ・相続plants株式会社 代表取締役 山田 健介
  • ・司法書士事務所 リーガルオフィス白金 代表司法書士 飯田 茂幸
  • ・税理士法人 シリウス 税理士 田中 博史
  • ・ファイナンシャルプランナー 青木 要介
  • ※掲載の情報は平成29年6月時点のものです。
  • ※掲載の内容は制度運用中でも変わる場合がありますので、ご了承ください。
  • 私にも相続税が関係あるの?(1)相続税の基本
  • 自宅が相続税の対象になるかも…(2)相続税増税課税対象者増加
  • 相続税にはいろんな軽減措置があるんだ…(3)相続税の軽減措置
  • 次世代への上手な資産継承が可能に!(4)贈与税もCHECK!

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