土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.176
  • 不動産市況を読み解く

土地活用に必須なデータの読み解き方 第2回 人口動態関連(2)

公開日:2016/11/30

6回にわたり、土地活用に必要なデータを取り上げて、事例などを交えながら、データの読み解き方、使い方、収集方法などを解説していく第2回目。今回も前回に引き続き、人口動態についてです。
今回も取り上げるすべてのデータは、一般公開されている(インターネットがあれば誰でも入手できる)ものです。本コラムの中では、それらを分析してグラフや表にしていますが、読者の方も興味があればアクセスして、その元データを見ることができます。

今回は、「流入人口」について検討します。
各都道府県、市町村は毎年、人口動態について公表しています。そのデータは各行政のホームページ内にある「統計」のページから入手することができます。
また、総務省のホームページからは、都道府県や県庁所在地(あるいは主要大都市)の人口動態も入手できます。総務省データは、総務省が5年に1度行う「国勢調査」が基になっているものが多いようです。

総務省データはこちら

人口の増減は、総務省・都道府県とも、注視しているようで、データは充実しています。
人口の増減には2パターンあります。1つは、自然増減と呼ばれるもので、出生数と死亡数の差です。少子化が進み、近年この数字はマイナスとなっている都道府県が多いようです。
もう一つは、社会増減と呼ばれるもので、転入数と転出数の差です。いうまでもありませんが、東京をはじめとしたいくつかの都府県でプラスですが、多くの道府県ではマイナスとなっています。
総務省の下記ページからは、各県別の年毎の転入数、転出数、それらの差である転入超過数のデータが入手できます。

総務省データはこちら

人口の移動は、賃貸住宅経営では重要な視点です。移動した方々の多くは、新しい場所(移動した先)で、賃貸住宅に住むことが多いからです。転居(引っ越し)による、移動もありますが、やはり多いのは、進学・就職・転勤などによる移動です。 こうした方の大半は、何らかの形の賃貸住宅に住むことになります。

主要都市の転入者数

No. 県庁所在地 転入者数 人口 人口に占める転入者の割合
1 福岡市 104,954 1,519,349 6.91%
2 東京23区 586,546 9143041 6.42%
3 札幌市 119,304 1,942,643 6.14%
4 仙台市 65,093 1,073,242 6.07%
5 大阪市 151,239 2,686,246 5.63%
6 名古屋市 126,909 2,276,590 5.57%
7 さいたま市 68,131 1,251,549 5.44%
8 熊本市 40,035 740,204 5.41%
9 横浜市 182,084 3,710,008 4.91%
10 広島市 58,030 1,185,656 4.89%
11 千葉市 46,122 965,679 4.78%
12 那覇市 15,310 320,719 4.77%
13 京都市 68,603 1,469,253 4.67%
14 岡山市 32,131 714,583 4.50%
15 神戸市 65,481 1,537,864 4.26%
16 盛岡市 11,642 300,116 3.88%
17 水戸市 10,238 270,876 3.78%
18 山口市 7,220 194,803 3.71%
19 新潟市 28,597 808,143 3.54%
20 鹿児島市 20,842 606,750 3.44%
21 甲府市 6,626 194,063 3.41%
22 佐賀市 7,926 235,358 3.37%
23 宇都宮市 17,393 517,696 3.36%
24 静岡市 23,495 706,553 3.33%
25 福島市 9,391 283,145 3.32%
26 宮崎市 13,294 402,433 3.30%
27 金沢市 15,122 464,550 3.26%
28 高松市 13,497 420,758 3.21%
29 奈良市 11,248 362,226 3.11%
30 山形市 7,856 253,335 3.10%
31 大津市 10,580 341,902 3.09%
32 津市 8,238 280,647 2.94%
33 大分市 13,936 477,788 2.92%
34 松江市 5,974 206,393 2.89%
35 徳島市 7,569 261,847 2.89%
36 長崎市 12,394 433,514 2.86%
37 松山市 14,763 516,459 2.86%
38 秋田市 8,895 318,700 2.79%
39 岐阜市 11,135 409,314 2.72%
40 前橋市 9,086 335,327 2.71%
41 青森市 7,794 290,646 2.68%
42 長野市 10,040 377,626 2.66%
43 高知市 8,854 339,034 2.61%
44 鳥取市 4,554 193,395 2.35%
45 福井市 6,052 264,902 2.28%
46 富山市 9,173 418,863 2.19%
47 和歌山市 7,881 364,092 2.16%

出典:総務省 住民基本台帳人口移動報告 2015年分

上図は、県庁所在地における転入数をまとめたものです。表の順番は、人口対比です。転入数の一番多い都道府県は東京都の約58.6万人です。これは、鳥取県の人口とほぼ同じ数です。一年間にこれだけの方が東京に移り住んでいることになります。東京への転入は、進学・就職が多いですが、このうち進学の場合、住民票は実家に残していることも多いようですので、実際は58万人よりも多いと思われます。賃貸住宅需要が高いことを物語っているデータです。
人口対比の順位で1番なのは福岡市で人口約151万人に対して約10万人(対比6.91%)となっています。

また、就職での転入も多くみられます。

転入超過人数と有効求人倍率

出典:転入数は同上 有効求人倍率は厚生労働省データ

上図は、1998年~2014年の有効求人倍率と転入数の変化を重ねてみたものです。
これを見ると、似通った推移であることがはっきりと見えます。大学などの進学の数は、毎年それほど大きな変化はありませんので、転入数の変化は、求人数と大いに関係がありそうです。

転入数が多ければ、賃貸住宅需要も高くなることは、よく知られたことです。このようなデータを見ることで、賃貸住宅経営がヒントにつながることになるでしょう。

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土地活用ラボ for Owner アナリスト

吉崎 誠二(よしざき せいじ)

不動産エコノミスト
社団法人 住宅・不動産研究所 理事長

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。
立教大学大学院 博士前期課程修了。

(株)船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者等を経て現職。
不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

著書:「データで読み解く 賃貸住宅経営の極意」(2016年2月)、「2020年 大激震の住宅不動産市場」(朝日新聞出版)、「消費マンションを買う人、資産マンションを買える人」(青春新書)等10冊。多数の媒体に連載を持つ。

公式サイト:URL http://yoshizakiseiji.com/
社団法人 住宅・不動産総合研究所:URL http://www.hr-i.jp/

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