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コラム vol.177
  • 不動産市況を読み解く

土地活用に必須なデータの読み解き方第3回 地価の上昇下落は家賃にどんな影響があるのか?

公開日:2016/12/22

6回にわたり、土地活用に必要なデータを取り上げて、事例などを交えながら、データの読み解き方、使い方、収集方法などを解説していく第3回目。今回は地価についてです。
今回も取り上げるすべてのデータは、一般公開されている(インターネットがあれば誰でも入手できる)ものです。本コラムの中では、それらを分析してグラフや表にしていますが、読者の方も興味があればアクセスして、その元データを見ることができます。

いわゆる地価には4つあるのは、多くの方が知っていることだと思います。「一物4価」と呼ばれる地価には、公示地価、基準地価、路線価、そして、固定資産税評価額の4種類あります。それぞれ、調査(公表)主体が異なり、いつの時点の価格かという価格時点が異なります。しかし、一般的に地価というと、たいていは公示地価のことを指すことが多いようです。公示地価は、地価公示法という法律があってそれに基づいて、国土交通省が毎年1月1日時点の地価をその年の3月半ば頃に公表しています。

以下、それぞれについてまとめておきます。

図1

  実施機関 基準日 価格バランス URL
公示地価 国土交通省 毎年1月1日 100
基準地価 都道府県 毎年7月1日 100
路線価 国税庁 毎年1月1日 80 財産評価基準書 路線価図・評価倍率表(国税局)
固定資産税評価額 市町村
(東京23区は東京都)
基準日の前年の1月1日(3年ごとに) 70  

注)価格バランスは、公示地価を100と見た場合のおおまかな価格を指しています。また、固定資産税評価額のURLは各行政機関となります。

ここからは、公示地価の推移を見てみましょう。

図2:公示地価推移

(国土交通省「地価公示」より作成)

図2は、1983年から2016年までの主要大都市の地価の推移です。これを見ると1980年代後半からのバブル期がいかに凄かったのかがよくわかります。それに比べて、不動産市況が盛り上がった、その後のITバブル期(2000~01)、ミニバブル期(2005年~2008年)、そして昨今のアベノミクス期の地価上昇の小ささもわかります。

図3:都道府県別 住宅地における公示地価の増減率(2016年)

No. 都道府県 増減率 No. 都道府県 増減率
全国 -0.2 24 静岡 -0.9
1 福島 2.9 25 岡山 -0.9
2 宮城 1.9 26 宮崎 -0.9
3 沖縄 1.7 27 群馬 -1.0
4 東京 1.6 28 徳島 -1.0
5 愛知 0.8 29 長崎 -1.1
6 福岡 0.5 30 茨城 -1.2
7 千葉 0.2 31 栃木 -1.2
8 神奈川 0.1 32 長野 -1.3
9 熊本 0.1 33 山口 -1.3
10 埼玉 0.0 34 高知 -1.3
11 大阪 0.0 35 香川 -1.4
12 京都 -0.1 36 新潟 -1.6
13 富山 -0.2 37 島根 -1.6
14 兵庫 -0.3 38 福井 -1.7
15 奈良 -0.3 39 三重 -1.7
16 広島 -0.3 40 佐賀 -1.8
17 岩手 -0.4 41 青森 -1.9
18 北海道 -0.5 42 愛媛 -1.9
19 滋賀 -0.5 43 山梨 -2.0
20 石川 -0.7 44 和歌山 -2.0
21 大分 -0.7 45 鳥取 -2.0
22 山形 -0.8 46 鹿児島 -2.3
23 岐阜 -0.9 47 秋田 -3.5

(国土交通省「地価公示」より作成)

図3は2016年の住宅地における公示地価の前年対比増減率です。
震災からの復興の只中にあるエリアを除けば、沖縄・東京・愛知あたりが上位に来ます。

図4:公示地価の増減率(住宅地)

(国土交通省「地価公示」より作成)

図5:公示地価の増減率(商業地)

(国土交通省「地価公示」より作成)

図4・5は、域内(圏)単位でのここ10年間の地価上昇率を示したものです。住宅地は、いま横ばい期で、主要都市の商業地は上昇期にあることが分かります。

土地活用において、地価の上昇下落はどんな影響をあたえるのでしょうか?

自身が保有する遊休土地がある場合、土地活用としてそこに賃貸用の建築を行うかあるいは手放すかの選択を検討するかたもいると思います。地価上昇期には、「いまは、高く売れる」として手放す方も増えるのかもしれません。しかし、先祖代々の土地を手放せないという方も多いことでしょう。

では、地価上昇下落と賃料の関係はどうでしょうか?

賃料には粘着性という性質があります。価格が大きく動くことが少なく、また価格上昇下落(変動)の動きが鈍いというイメージととらえてください。
賃料契約は2年や3年ごとの更新というのが一般的です。毎月毎月の家賃変動はなく、契約期間中は固定されます。また、家賃の改定の際には、10%を超えるような大きな上昇や下落はあまり行われません。更新の際の上昇下落は、前家賃に比べてそれほど大きな乖離はないものです。ただ、契約更新が複数回行われる間(例えば、4年や6年)に渡り、上昇を続けるあるいは、下落幅が縮まらないという場合は、この限りではありません。

土地活用における、地価の上昇下落については、大きな影響を与えるのは、手放すか否か?というときに大きな影響を与えます。このことは逆に言えば、地価下落を続けるような(今後も続きそうな)地方都市においては、遊休地の資産価値は目減りしていきますから、(手放してもよいなら)早く手放すか、何らかの形で土地活用などを行い、有意義に活用するといいでしょう。

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土地活用ラボ for Owner アナリスト

吉崎 誠二(よしざき せいじ)

不動産エコノミスト 1971年生まれ。
早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。
立教大学博士前期課程修了。
船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estateビジネスチーム責任者 兼 基礎研究チーム責任者を経て、(株)ディー・サイン 取締役 不動産研究所 所長。
不動産・住宅関連分野が専門領域で、企業向けコンサルテーション、データ分析、市場予測などを行う。また、不動産エコノミストとして、不動産・住宅に関する講演を多数行う。

著書:『大激変 2020年の住宅・不動産市場』『「消費マンション」を買う人「資産マンション」を選べる人』など9冊。定期連載:「ダイヤモンド(Web版)」など多数。

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