土地活用ラボ for Owner

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コラム vol.240-7
  • 土地活用法律コラム

続・土地活用・不動産投資におけるトラブル第1回 一時使用目的の借地権

公開日:2018/10/23

土地を所有されているオーナー様の中には、近い将来(例えば5年後)に、当該土地の利用を予定している場合等、実際に利用を開始するまでの期間に、一時的に土地を第三者に賃貸することを考えるオーナー様もいらっしゃると思います。
今回は、借地借家法第25条に定める一時使用目的の借地権について紹介します。

借地借家法による原則

借地借家法による普通借地権の存続期間は最低30年とされ、契約更新の拒絶には正当事由が要求されます。借地権者が存続期間を超えて建物を再築した場合でも存続期間が延長される等、契約の継続性が保障され、また、存続期間が満了する際には、建物買取請求権が認められます。さらに、これらの各条項に反する合意で、借地人に不利益な条項は無効とされています。
そのため借地借家法では、たとえば5年間に限って建物所有を目的に第三者に土地を賃貸する行為は、原則として難しいとされていますが、例外的に借地借家法第25条にて、一時使用目的の借地権の設定が認められています。

一時使用目的の借地権

  1. (1)借地借家法第25条では、「臨時設備の設置その他一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合」には、普通借地権に認められる各種保護の規定が適用されないとされています。その場合、一時使用目的の借地権では、借地権の存続期間は2年や5年といった短期間でも可能であり、当初の期間満了又は期限の到来によって契約は消滅するとされ、建物買取請求権も認められないとされています。
  2. (2)一時使用目的の借地権と認められるため、どのような場合にこの要件を満たすかについては、これまでの裁判例によれば、土地の利用目的、地上建物の種類、設備、構造、賃貸期間、契約に至る経過、契約内容、契約条項等の諸事情を総合的に考慮して判断するとされています。この判断要素では、設置される建物が客観的に一時使用といえるか、また、契約当事者の主観面において、一時使用とする意図があったか否かが総合的に判断されます。
  3. (3)一時使用目的の借地権に当たるか否かについては、個々の事案によって具体的判断は異なります。

一時使用目的借地権事例

これまでの裁判で争われた事例において、一時使用目的の借地権と認められた事例と、否定された事例を、それぞれの判断要素のポイントと併せて紹介します。

  1. <認められた事例>
    ●特別都市計画法に基づく区画整理地区内の宅地の一部を、区画整理実施までとの合意の下、期間1年、契約書に「臨時借受」なる文言を記載して賃貸し、借地人は店舗を建築し所有していた。その後、借地人は店舗横に居宅を建築していたが、借地権設定者はいずれ返還されると思ってこれを黙認していた事案。
  2. 肯定要素 否定要素
    ・区画整理の実施までとの合意 ・居宅の建築
    ・契約書に「臨時借受」との記載 ・借地権設定者の黙認
    ・契約期間1年  
    ・当初は店舗のみ  
  3. ●倉庫を所有する目的の賃貸借契約において、契約当事者間では、賃貸借契約を締結するに先立ち、短期間での契約であるとの意向が示され、両者の意向が一致して契約が成立した。当該契約書の冒頭には「一時使用土地賃貸借契約書」という表題が付され、契約書の条項中にも、賃貸借の契約期間を2年間という一時的なものとすることが明記され、権利金、敷金の授受もされていなかった。他方、当該賃貸借契約は更新により約20年間継続し、建物自体も長期に渡る使用に耐え得る建物であった事案。
  4. 肯定要素 否定要素
    ・倉庫 ・更新が繰り返され20年間継続
    ・契約締結までの交渉経緯で短期間での契約の意向明示 ・建物自体は長期使用に耐える仕様
    ・契約書のタイトル「一時使用土地賃貸借契約書」  
    ・契約期間2年  
    ・権利金、敷金の授受無し  
  5. ●借地権設定者の長男が医学修行中であり、卒業後その土地で医業を開始することを予定していたので、借地期間を医業開始確定の時までとし、契約にあたった。地上に建築される建物を戦災復旧用建坪15坪のバラック住宅と限定し、特に一時使用を条件とする旨を契約書に明記していた。他方、開業時期が明確に定まっていなかったため、契約期間を3年とし、その後も、開業に至らずして期間を更新し、その間に借地権設定者の承諾により、借地権譲渡や地代増額がなされていた事案。
  6. 肯定要素 否定要素
    ・バラック住宅との限定 ・医業開始確定との時期が不明確
    ・医業開始確定の時までとの条件が明示 ・契約の更新
    ・契約書に一時賃貸借の明示 ・借地権譲渡
      ・地代の増額
  1. <否定された事例>
    ●自動車展示場及び事務所の建築を目的として、2年間に限って賃貸されたが、その後2回にわたり同一条件で更新された。契約書のほか公正証書も作成され、一時使用の賃貸借であることが明示され、永久建物の構築を禁止する文言も記載されていた。他方で、自動車展示場は、高級外車展示のためのものであり、借地人は多大な費用を投じて土地の造成、コンクリート打ち工事を施工し、木造モルタル塗りの本格的な建築の自動車展示場を築造し、借地権設定者もこれを承諾していた。
  2. 肯定要素 否定要素
    ・公正証書による一時使用賃貸借との明記、永久建物の禁止 ・建物築造に対する投下資本が契約期間に比して高額
    ・契約期間2年 ・建物の仕様等について借地権設定者の承諾
    ・更新2回  
  3. ●賃貸借契約書では、契約期間を1年とし、飯場や資材置場としての一時使用目的が明示された契約書であったが、借地人は軽量鉄骨造2階建の建物1棟を建て、代表者及びその家族のほか10数名の従業員がこれを住居として使用していた。しかし、借地権設定者は上記に対して特別異議を述べておらず、その後2度にわたって3年間更新された事案。
  4. 肯定要素 否定要素
    ・契約書上の一時使用賃貸借との明記 ・想定を超える建物建築・使用に対する黙認
    ・権利金無し ・建物の仕様からは長期的な使用を想定する構造
    ・契約期間1年 ・契約書は、他の飯場及び資材置場の契約書の雛形を利用
    ・更新2回  

実務上の留意点

一時使用目的の借地権が認められるか否かのメルクマールは上記のとおりですが、実務的に、確実に一時使用目的の借地権とするためには、契約交渉の段階から一時使用であること及びその理由等を明示した上、契約書上、明確に一時使用であることを明示し、その他の条項についても一時使用とする条項を盛り込む必要があります。そのため、長期的な契約を前提とする条項は修正する必要がありますし、地代の設定についても標準的な金額より安価に設定せざるを得ないでしょう。
また、契約書に一時使用目的であることを明記したとしても、実際に築造される建物自体が短期的な使用を想定するものでなければなりませんので、あくまで仮設的なものや容易に撤去可能な建物の仕様に限定し、これを契約書上明記した上、万が一、これに反する建物を借地人が建てるようなことがあれば、黙認せず直ちに契約解除等の対処をする必要があります。
しかし、借地人においては、建物建築のために一定程度資本を投下する以上、回収を考えなければなりません。借地期間が短期間すぎたり、営業上、仮設的な建物の構造では不適切な場合もあり得ます。
このように、借地期間が10年程度に及ぶ可能性があったり、建物の構造上一時使用とは見られないような場合には、一時使用目的の借地権ではなく、借地借家法第23条2項の事業用借地権の設定を検討することになります。

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