土地活用ラボ for Owner

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土地活用ラボニュース 佐野市編

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1次相続で苦労 2次相続に向け対策

公開日:2016/09/30

日銀が史上初めて導入したマイナス金利政策により住宅ローン金利が低下。加えて税制改正で相続税率がアップした状況下で考えたいのが資産の相続や活用法です。まずは税務効果も高く、効果的に土地を活用できる賃貸住宅経営について検討しましょう。本映像および記事では、一次相続で苦労を経験し、二次相続に向けて家族や親戚一同で相続対策に乗り出したオーナー様ご家族の事例をご紹介します。

相続対策に成功した土地活用の事例

今回紹介するのは、栃木県佐野市にある日本旅館のような賃貸住宅。敷地面積は約830坪、戸数は20戸、2LDKと3LDKが中心のファミリー層をターゲットにしています。駐車場も48台とゆとりのある設定です。以前は畑だったこの地で大規模な土地活用を行った理由は、ずばり二次相続対策。

相続対策の試算にはダイワハウス独自のシステムが活用されていました。

ダイワハウスが持っているPDBシステムは、相続税の対象となる財産の現状把握と評価を行い対策を講じるトータルコンサルティングシステム。結果、二次相続対策にどれだけの借り入れが必要かを算出した結果、オーナー家族にはまとまった額の相続税対策が必要ということが判明しました。

この土地だけで近隣とは圧倒的な差異化を図る提案が今回の事例。提案した賃貸住宅は、オーナー様からも「私もここに住みたい」といわれるほど満足していただけたそう。

設計にもこだわりが

こちらの物件、設計にもこだわりが見られます。

計画地は3面道路に面しており、プライバシーの配慮に問題があったため、それぞれ通路をはいってからワンクッション壁を作ることによってプライバシーに配慮するような設計をほどこしました。

ほかにも、アスファルトを極力減らして石畳にすることで高級感を演出。植裁は地元の職人の全面協力で維持管理してもらう契約も結ぶという、周辺では例を見ない独特な設計を実現しています。

相続税対策のメリットは?

今回の物件の相続税対策としてのメリットを税理士の瀬戸口秀隆氏は次のように語ります。

「亡くなった方が賃貸住宅経営をなさっていれば相続税は安くなります。土地は貸家建付地という評価になるからです。借地権に借家権割合をかけ合わせたものを更地価格から引くことになりますので土地評価が下がるんです。
建物は借家人の権利を差し引くので概ね30%固定資産評価額から30%引いた70%の評価になります。つまり相続税評価額を引き下げる効果が期待できるわけです。」

紹介した物件はダイワハウスの「セジュールウィット京和風」という商品。外観は化粧妻飾りや窓前格子、外溝の門や塀、手洗いボウルなど日本建築の技法や衣装を採用しているのが特徴。全体的に伝統ある街並みに調和する和のテイストを持った賃貸住宅として、見事相続の問題を解決し、うまく土地活用に成功した事例といえるでしょう。

土地活用ラボニュース!

賃貸住宅経営 秋の全国実例見学会 9/1(日)-9/30(月)ダイワハウスの賃貸住宅D-room

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